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    集中供地下注定內卷?看了洛社這三個盤......

    2021-12-14 16:53:07   無錫房地產市場網
      無錫樓市始于2015年年底的這波上升期在2021年下半年正式迎來調整。不管是一線開發企業還是跟風買盤的購房者都有了駐足歇息的機會。
     
      回望5年多的平穩邁進,與房地產開發息息相關的城市格局發生了不小的變化。
     
      尤其是曾經的看它不起的城鎮板塊,伴隨著城市規劃的層層遞進搖身變為一座座價值可期的新城。
     
      復盤過去五年,洛社新城的地產開發絕對是諸多城鎮中表現亮眼的一個。
     
      以土地樓面價來衡量有些簡單粗暴卻不失直觀:
     
      2015年、2016年洛社新城的土地樓面價為1K+,2021年板塊內的最高樓面價則已突破1W。
     
      眼下,洛社新城內云集融創、建發、紅星、藍城、國瑞等房企,短暫的調整是為了飛得更高。
     
      放眼未來,洛社新城頂著惠山高新區的規劃,將迎來新的風口。
     
     
      2021年1月,經江蘇省政府批準籌建江蘇省惠山高新技術產業開發區,這是無錫唯一一個在建的省級高新區。
     
      洛社則位于惠山高新區的核心位置,我們看到在洛社的部分路口已經建起惠山高新區的標志牌。
     
     
      目前,洛社生活已經非常便捷。江??焖俾?/strong>全線貫通,江海高架可以接入快速內環,實現錫西北與快速內環的順暢交通轉換,且快速連通了無錫市區與錫宜高速,與 S342 的快速溝通,助推錫澄宜一體化發展。
     
      未來,洛社也將進入地鐵時代,地鐵3 號線二期規劃延伸段囊括洛社,屆時洛社將通過地鐵無縫對接無錫各大板塊。
     
      板塊城建發展帶來的是人居品質的提升。
     
      2015-2016年,洛社的地產開發幾乎是無錫本土房企華廣置業一家獨大。其開發的洛城系列住宅社區在當地市場份額占有率很高。
     
      這三年,洛社在土地市場上的供應節奏為年均出讓一幅地塊,且兩幅土地樓面價為1K+,僅一幅為3K。
     
      2018年是洛社地產開發的迸發年,當年洛社共出讓三宗涉宅地塊,最高樓面價破7K,品牌房企國瑞首次進入洛社,隨后,融創、紅星相繼通過股權轉讓的方式入駐板塊。
     
      2019年-2021年,洛社的地產開發進入加速期,不僅僅體現在逐步溢價的土地上,也體現在,在樓市進入調整期之前,我們肉眼可見的洛社商品房的流速在加快,高峰期時多盤流速約為一年。
     
      這不僅僅是區域內的客群撬動,周邊發展相對緩慢的板塊如玉祁、前洲的自住需求乃至惠山新城的投資需求都愿意置業到洛社。
     
     
      目前,洛社新城內的在售新房都主打品質,社區配置、戶型設計、精裝配備等都努力與主城區的樓盤銜接。
     
      板塊內的主力產品以高層、小高層為主,輔以低密洋房、疊墅,產品總價跨度比較大,150-200萬、200-250萬是主流。
     
      當下,洛社新城內僅2個樓盤主力在售,分別是融創玉蘭玖園和建發金玥灣。紅星天鉑已經進入清盤階段,云錦東方剛剛開放營銷中心。
     
      加上即將開盤的和著,板塊內的主力在售樓盤有3個。聽著好像可選面很窄,事實上別有洞天。
     
    金玥灣
     
      建發金玥灣:項目為廣廈與建發合作開發,今年3月份首次上市銷售,項目總建約18萬方,打造8棟洋房、4棟小高層、5棟高層,目前只有毛坯高層2#樓未上市。
     
      目前項目精裝小高層處于清盤階段,以毛坯高層105平米為主力在售,精裝洋房余量不到百套。
     
      以毛坯高層均價17500-18000元/㎡的報價來看,項目高層產品的總價不到200萬;以精裝洋房均價21000-23000元/㎡來算,126平米洋房總價約為270萬左右。
     
      雖然洋房總價較高,但是目前片區內只此一家在售,加之建發中式園林設計在無錫的影響力,該盤的競爭力明顯。
     
    融創玉蘭玖園
     
      融創玉蘭玖園:項目為融創開發,樓面價高出金玥灣1k+,但是項目體量不大,共計規劃6棟18層住宅,總房源量為 466套。同時,項目為全精裝交付。
     
      玉蘭玖園走差異化產品路線,于今年10月首開,整個項目僅打造2個戶型,分別是115㎡三房和135㎡三房,兩個戶型都強調主功能空間全南向采光,講究大面寬短進深。
     
      可以看到,玉蘭玖園全精裝小高層對標的是金玥灣的精裝洋房,以其21000元/㎡的報價來算,其115平米三房總價約為240萬,135平米三房總價約為280萬。
     
      也就是說,針對改善型需求,向下玉蘭玖園提供了總價更低的產品,向上提供了空間更舒適的產品,包容了市場上更多的需求。
     
    和著
     
      和著:和著為建發和融創聯合開發,可想而知,為避免與各自已經在售的項目形成競爭,項目產品挖掘的是上述兩盤的客群缺口。
     
      該盤樓面價約為10000元/㎡,是個小而精的項目,整體僅打造4棟18層高層及2棟11層疊墅。而其高層打造89㎡、105㎡、115㎡三類產品。
     
      89㎡、105㎡產品與金玥灣的重合,但是金玥灣的同類產品為毛坯交付,和著則為精裝交付;115㎡產品與玉蘭玖園重合,玉蘭玖園的同類產品為精裝交付,和著則單針對115㎡產品進行毛坯交付。
     
      另,和著打造的疊拼產品面積為155-255㎡,無需多言,針對的是板塊的高端改善客群。
     
      梳理完這三個樓盤,有沒有發現一個非常有趣的現象。
     
      三個樓盤之間不僅不形成競爭關系,更確切的說是形成了非常完美的互補關系。
     
      想要小面積的精裝高層去和著,想要小面積的毛坯高層去金玥灣;想要舒適空間的精裝高層找玉蘭玖園,想要舒適空間的毛坯高層找和著;想要洋房去金玥灣,想要疊拼去和著。
     
      在洛社板塊置業,這三個樓盤包圓了!
     
      強強聯合的時代這倒也沒什么不好,合作共贏,也是內卷的一種方式。
     
      尤其是在圍繞“一年成名、兩年成型、三年創成”的惠山高新區三年建設行動計劃的背景下,洛社的再次騰飛需要更多有謀略的強者進駐!
    責任編輯:李飛飛)
    欧美人与拘牲交
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