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    北京二手房掛牌量“突破10萬套”背后真相

    2022-11-17 09:31:27   21世紀經濟報道

      王瑤最近突然急迫了起來,兩年多前在北京朝陽區東五環附近購買了一套“老破小”的她,原本沒有置換計劃,現在也打算加入“掛牌”隊伍,開始密切關注市場動態消息。

      這種變化,源于近期“北京二手房掛牌量激增到10萬套,創歷史新高”的說法一度沖上熱搜,市場氛圍被烘托得緊張了許多,“成交明顯下跌,價格承壓”的言論甚囂塵上,“拋售潮”等一些想當然的猜測也出現了。

      21世紀經濟報道記者調研發現,事實并非如此,“激增”“創歷史新高”“明顯下跌”“拋售”諸如此類吸引眼球的說法并不成立。

      北京鏈家研究院院長高原提供給21世紀經濟報道記者的正式數據顯示,10萬套掛牌量屬于北京二手房市場的正常水平,“超10萬套掛牌量”已經連續三年出現;而且今年下半年的掛牌量是一條平穩增長曲線,不存在短時間內急劇增長的情況。

      成交量也處在正常區間。北京住建委數據顯示,2022年6-9月,北京二手房網簽數量呈穩定上升趨勢,10月網簽數據微降,考慮到網簽數據的滯后性,疊加疫情影響和季節性回落因素,“屬于合理變化,完全不構成‘拋售’。”一位不愿具名的業內人士表示。

      而且,二手房掛牌量與市場情況并不能劃等號。高原強調說,二手房掛牌量與市場形勢之間的關聯相對較弱,掛牌量受到多方因素影響,并不能直觀反映市場走勢,也不好以此單一因素預測未來情況。

      值得注意的是,相對于北京全年超過16萬套的二手房交易量,10萬套掛牌量并不足以得出“庫存積壓”的結論。業內人士的一個共識在于,放眼全國,北京樓市的波動性并不高,很少出現大起大落的戲碼,整體依然屬于穩健的第一梯隊。

      在二手房市場,心理拉鋸戰是永恒的主題,尤其是被放大解讀的數據,往往會引起人心惶惶,風聲鶴唳。穿透消息本身,拉長周期看待數據,不失為一條合理路徑。

      多年均超10萬套

      北京住建委數據顯示,2017年-2021年,北京二手房全年成交量呈現平穩上行趨勢,分別達到13.43萬套、15.17萬套、14.26萬套和16.46萬套,同期新房網簽量則分別為4.82萬套、4.75萬套、6.43萬套和6.81萬套。與其他以新房成交為主的城市相比,北京的置換需求占據主流,分析北京樓市,也需要關注這個基礎前提。

      高原即指出,從近年情況來看,隨著住房市場持續發展,北京市二手房年度交易規模已達15-20萬套左右水平,與市場規模相比較,當前掛牌中房源量并不屬于“庫存過高”。

      排除了“庫存過高”的問題,我們繼續關注“歷史新高”和“激增”的說法。

      根據北京鏈家研究院監測數據,2019年后,北京鏈家每年下半年掛牌量均超過10萬套。

      “10萬套掛牌量屬于北京市場的正常水平。”高原告訴21世紀經濟報道記者,近三月月均掛牌數量相較過去5年下半年平均值無顯著變化,當前掛牌量與去年同期相比僅有微增,也無顯著變化。

      另據58安居客房產研究院統計數據,北京近幾個月的二手房在架量也無明顯波動。2022年10月,北京市二手房在架房源量環比增加0.2%,與上月基本持平,已連續6個月維持在15萬套出頭的水平。

      今年3月份,58安居客的北京市二手房掛牌數量曾超過18萬套,彼時卻并未掀起輿論關注。

      即便與高成交量的去年同期相比,多位經紀人和機構分析師提供給21世紀經濟報道記者的數據顯示,二手房掛牌量并未達到“超出去年同期2萬套”的水平。

      而且需要注意的是,去年是北京樓市成交“大年”,相對較快的去化速度拉低了房源量,低基數之下,同比數據的參考性需要打個折扣。

      “綜合判斷,當前北京市場處于疫后恢復平臺期,新增掛牌、帶看、成交、價格等各項指標無顯著波動,各項指標均處正常范圍。”高原強調。

      至于二手房掛牌量與市場走勢之間的關聯,更加需要審慎看待。一般來講,包括新增房源、動態銷售房源、核銷房源等在內,掛牌房源量指標的影響因素較多。

      據高原解釋,房源掛牌量容易受到企業經營管理行為影響。例如,企業拓展在新行政區域內加開門店,則短期內該區域掛牌量會有所增加,掛牌中房源量即可能快速提升;又或者,新建商品房在特定時間點達成上市交易條件后集中掛牌,也可能造成短期內庫存增加;再者,企業對部分地區掛牌周期長、業主無法聯系等“沉睡房源”進行集中核銷則可能會導致房源數量快速下降。“此外,業主往往在三四季度集中掛牌以期春節前完成交易,因此三四季度掛牌量亦會有季節性升高。”

      換而言之,掛牌房源量增減與市場形勢的關聯,并沒有那么緊密。

      高原通過回溯既往掛牌房源量數據與成交數據,房屋成交價格、房屋成交量走勢的關系發現,“掛牌量預示市場冷熱”的推論可能難以成立。

      他舉例指出,2020年下半年,改善性需求明顯增加、市場成交相對較熱階段,其時北京二手房掛牌房源量要高于當前水平;而在2022年初受疫情影響階段,市場成交相對較冷,但其時掛牌中房源量不足9萬套,兩者之間并不呈反比例關系。

      北京朝陽區東四環一家經紀門店的經理也告訴21世紀經濟報道記者,根據他們的實際工作經驗,掛牌量并不能和市場冷暖直接掛鉤,近期掛牌的業主有不少也是受到市場消息影響,“想要掛出來試試水”。

      市場真實表現

      前述掛牌量數據,與另一則成交量數據疊加,在少數人的分析中造成了更強的殺傷力,消息稱“北京二手房成交量明顯下跌,專家認為將引起價格下調”,更有人甚至斷言掛牌量大漲,意味著有投資客在大量出貨,拋售離場。

      該論斷使用了北京二手房成交的同比數據,即2022年1-10月,北京二手住宅成交面積為1005.3萬平方米,同比下降32.4%;二手住宅成交套數為110484套,同比下降32.6%。

      值得注意的是,2021年是北京二手房市場的成交高峰。據合碩機構數據,去年全年北京二手房成交近19.32萬套,成交量創近5年新高。

      “高基數效應下,今年10月份的二手房成交量同比去年有下降,是很正常的。”一位熟悉北京市場的機構人士表示,考慮到近期疫情多發,也對成交量造成了一定影響。

      從更為反饋市場實際的網簽與認購環比數據來看,今年6月以來,北京市二手房網簽呈現疫后溫和恢復、成交規模“四連增”的總體態勢。

      21世紀經濟報道記者查詢北京住建委數據發現,2022年6-10月,北京二手房網簽數量分別為1.1萬套、1.2萬套、1.4萬套、1.43萬套和1.1萬套。高原認為,10月由于連環單聯審聯批政策落地,使得成交到網簽轉化時間變快,導致網簽數字微降,但整體成交情況未有顯著變化,他表示:“當前北京市場各項運行指標符合一般節奏與季節規律。”

      經紀人也向21世紀經濟報道記者證實,北京二手房網簽的月度數據處在1.2萬套-1.5萬套的區間屬于正?,F象,如果月度成交低于8000套,市場才會有實質性變化。“目前的成交量只能說是正常略微偏低。”他說。

      “拋售”更是不存在。北京樓市的置換改善需求相對主流,受9月底的個稅優惠政策利好影響,部分置換群體近期加快了置換節奏,“掛舊換新”相對普遍。

      北京多位經紀人告訴21世紀經濟報道記者,“賣一買一個稅優惠”政策推出之后,原本就有置換計劃的客戶紛紛加快了速度,力求爭取在1年以內實現置換,老舊小區的房屋上架率較之前有所增加。

      所謂“賣一買一個稅優惠”,是指9月30日財政部發布的《關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》,該公告提出自2022年10月1日至2023年12月31日,對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人,對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

      據21世紀經濟報道記者了解,當前多數一、二線重點城市關于住房個人所得稅的執行情況是,滿五唯一免征,其他情況按照房屋差額的20%或者全額的1%征收。

      對于北京換房群體來說,以北京出售房屋按照房產交易盈利部分的20%征收個人所得稅計算,若出售一套房屋成交價格為400萬元,該房屋原值為200萬元,不符合“滿五唯一”條件,裝修、稅金等其它費用為50萬元,則賣家需繳納個稅30萬元。

      新政之下,賣家如果在一年內重新購買新的住房,且新購住房的總價不低于400萬元,那么這30萬元的個稅將被退回,賣家節省了高達30萬元的成本。

      受政策利好影響,掛牌試水的業主也不在少數。“但誠心賣的業主并不多,有的是摸一摸市場溫度,有的是還沒看到中意的下一套房,手里這套不著急出。”經紀人說。

      “買方也多處于觀望狀態,受到全國房地產大環境下行的氛圍感染,想看看能否等到更低的價格入手,掛牌人增加、成交速度降低的情況下,也加大了掛牌量和成交量剪刀差。”多位經紀人表示。

      房價方面,北京二手房市場也處于平穩通道。國家統計局11月16日發布的70城房價數據顯示,10月份北京二手房價格環比增加0.2%,同比增加5%。

      另據21世紀經濟報道記者調研,“老破小”戶型居多的北京學區房也未出現傳言中的“跳水拋售”。以北京市西城區德勝片區建成于1990年的老舊小區一居室為例,成交總價相對于2021年底稍微上漲,“老破小”價值消解一說沒能明顯左右成交價格。

      中原地產首席分析師張大偉補充道,購房人不能過分“迷信”掛牌量數據,掛牌量也存在一定的水分,很多房源看似掛牌了,實際距離成交還有一長段路要走。

    責任編輯:吳國明)
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