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    上海二手房市場“等風來”:房產交易大廳人流量減少過半

    2021-12-14 14:08:44   中國經營報中經城事
      “‘量價齊跌’的行情,不知道何時才能好轉。”對于從業已15年的房產中介劉峻(化名)來說,今年上海市二手房市場冷暖交替有點超出他的預料,市場前景也難以預判。
     
      據上海本地媒體披露的最新數據顯示,今年11月,上海二手房單月成交量為1.5萬套,在成交價格方面,11月也創下了今年以來的最低價,均價為3.8萬元/平方米。根據該媒體公布的每月交易數據計算,盡管11月的交易量較10月環比上升了15%,但相較6月2.8萬套的成交量,11月的成交量已經下降了46%。
     
      與此同時,《中國經營報》記者近日了解到上海市浦東新區不動產登記交易大廳今年初“人頭攢動”的場景已經不復。該交易中心工作人員表示:“由于市場行情不好,今年下半年相較年初來說,前來咨詢和辦理業務的市民數量減少了一半多。”
     
      另外,上海市繼杭州市之后也開始推行買方和賣方“手拉手”簽約模式,房地產交易“去中介化”明顯。10月26日,上海市房地產交易中心通過其官方網站發布《通告》稱:為持續優化營商環境,方便人民群眾存量房買賣合同網上簽約,即日起在“一網通辦”開通存量房買賣雙方未通過中介交易網上簽訂合同(以下簡稱“手拉手交易網簽”)服務。
     
      在二手房交易市場持續低迷的背景下,上海市部分區域自今年10月以來涌現出了眾多熱點房源,吸引了大量看房者,但大多是業主的營銷套路,市場熱度并不持久。例如,在近期引發輿論關注的百匯園一套房源“降價800萬元”,便是業主通過“先上調再降價”方式營造出來的假象。
     
      對于上述業主大幅提高或者降低房源掛牌價格的行為,上海房屋管理局相關負責人回復記者采訪時表示:“這具有市場的自發性,不屬于違規行為。”
     
      熱點房源“曇花一現”
     
      近期,上海二手房市場頻頻出現價格異常房源,成為所屬區域的價格洼地,給原本冷清的二手房交易市場帶來了局部的熱度。
     
      上海市徐匯區百匯園的一套房源由于一夜之間降價800萬元,成為當地二手房市場中的熱門房源,吸引了大量看房者。但負責代理銷售該套房源的鏈家房產中介吳峰(化名)向記者坦言:“降價800萬元只是個噱頭,是業主刻意營造出的‘甩賣’假象。該套房源的業主也算是同行,對市場的操作手段以及議價方式比較在行。”
     
      吳峰還向記者展示了該房源在鏈家內網顯示的調價記錄。記者注意到,在11月12日,該房源的掛牌價由4180萬元下調至3380萬元。而事實上,該業主在7月的報價是3380萬元,7月末該業主突然將掛牌價上調了800萬元至4180萬元。
     
      “目前該套房源仍處于在售狀態。”吳峰透露道,“之前來看這套房源的購房者確實比較多,但是真正有意向的購房者并不多。目前,在鏈家還沒有購房者達成意向,而且最近的熱度已經開始下降了。”
     
      除此之外,有消息稱今年10月中旬,位于上海陸家嘴板塊的浦城小區的90余套二手房在兩天之內便已經清盤。不過,記者了解到,小區內仍有中介在候客。一位中介人員表示:“此前有部分客戶由于資金問題選擇了退房,因此還有在售房源。”
     
      據了解,該批房源的業主并非是個人,而是上海一家房企。該房企此前通過協議收購的方式收購了該小區110套房源。中介人員向記者透露,該批房源的均價為8.5萬元/平方米,“價格比較低,所以吸引了很多購房者”。
     
      記者查詢了解到,該小區此前在售二手房的最高掛牌價已經超過了10萬元/平方米。此外,該批房源的交易方式按照新房方式進行,即購房者僅需要交付契稅,無需繳納增值稅等費用。
     
      交易市場歸于平靜
     
      部分房源帶看增多和短期成交火熱,并非上海二手房市場的全貌。
     
      近日,記者實地走訪上海市浦東新區不動產登記交易大廳發現,前來辦理房地產交易業務的市民人數并不多,在窗口辦理業務也不需要排隊。12月4日,記者通過浦東不動產微服務平臺查詢了解到,該交易大廳當天的叫號信息系統顯示,簽約受理業務的窗口辦理人數為0。
     
      與之形成鮮明對比的是,記者在今年2月初走訪該交易大廳時還是一幅熱火朝天的景象,多個簽約受理業務的辦事窗口前排隊人數超過20人。
     
      上海市浦東新區不動產登記交易大廳一位工作人員向記者解釋道:“自從今年7月以來,二手房交易量下降了很多。目前,每天來交易大廳辦理業務的人流量較少,和今年初相比已經至少減少了一半多。”
     
      根據上海本地媒體公布的每月交易數據計算,盡管11月的交易量較10月環比上升了15%,但相較6月2.8萬套的成交量,11月的成交量已經下降了46%。
     
      事實上,在今年7月至9月,上海二手房市場的成交量分別為2.4萬套、1.8萬套、1.2萬套,呈現出連續下滑狀態。直至今年10月,成交量才環比增長了8%,但仍舊在市場底部徘徊,和2020年同期相比更是下降了53%。
     
      在價格方面,11月的成交均價也創下今年以來的最低,已降至3.8萬元/平方米,和10月的3.9萬元/平方米相比每平方米下降了1000元。而10月的成交均價相較去年同期也已經下降了7%。
     
      記者梳理發現,上海二手房市場7月的成交均價為4.2萬元/平方米,此后幾個月的成交均價一直未超過4萬元/平方米。
     
      位于浦東新區楊東板塊一位房產中介人員向記者表示:“在上海綠城小區內,有一套房源今年10月的掛牌價為1299萬元,均價12.3萬元/平方米左右。目前,掛牌價已調整到1250萬元,但是這兩天已經有客戶將價格壓到1190萬元了。”此后,記者了解到,該房源總價再次下調了50萬元。
     
      對于上海二手房市場發展的趨勢,億翰智庫研究總監向記者坦言:“明年‘小陽春’或許將不會出現,除非政策面有較大的變動。目前,上海二手房市場整體上還處在調整的周期中,短期內回暖的可能性不大。”
     
      “去中介化”趨勢明顯
     
      在持續低迷的二手房交易市場面前,眾多房產中介也在焦急等待市場回暖的“春天”。
     
      記者了解到,在上海浦東新區御橋地鐵站附近的10余家中介門店中,已有4家門店關閉,并且全部為國內頭部品牌旗下的門店。
     
      在浦東新區楊東板塊,一家頭部房產中介公司門店負責人劉峻正面臨著門店運營的壓力。“在過去幾年,我們門店為公司貢獻的年利潤至少在500萬元以上,但今年以來一直處于虧損狀態,長期入不敷出。”
     
      周明(化名)是一位上海市資深的房產中介工作人員,在另一家國內頭部房產中介公司已經供職超過5年,在中介行業的從業經歷也已接近10年。他無奈地告訴記者,今年的帶看量和實際成交量下滑了很多,收入受到了很大的影響,“去年的年收入可以達到60萬元,今年只有20萬元左右”。
     
      在收入大幅縮水的情況下,周明坦言,身邊有一些同行已經選擇了離職“轉行”。據其介紹,周明所在的門店位于上海市徐匯區,在年初時共有約30名工作人員,目前僅剩下了15名。
     
      “今年下半年,公司淘汰了一些業績不好的員工,并對不同門店的員工進行了合并。一方面是為了縮減開支,另一方面,也是由于目前二手房交易市場行情不好,存在員工冗余情況。”周明告訴記者。
     
      另外,在二手房交易市場遇冷的同時,上海市“去中介化”的政策意圖也較為明顯。10月26日,上海市房地產交易中心通過其官方網站發布《通告》稱:為持續優化營商環境,方便人民群眾存量房買賣合同網上簽約,即日起在“一網通辦”開通存量房買賣雙方未通過“手拉手交易網簽”服務。
     
      對于業內“去中介化”的焦慮,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,從地方政府角度看,此次政策并無取代中介的意圖。上海通過搭建手拉手網簽服務平臺,使得二手房買賣沒有中介服務也可以快速成交。
     
      上海中原地產市場分析師盧文曦也表示:“如今,房產中介行業普遍面臨著虧損的情況,適當進行收縮和精簡是正常的。但是如果想在有限的市場規模里保持占有率,需要房產中介通過提升服務質量和性價比等方式來實現。”
    責任編輯:張一男)
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