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    多城二手房掛牌量突破10萬套,交易周期拉長,啥信號?

    2022-11-10 09:32:26   中新經緯

      在北京一家房產經紀公司總部工作的李琳(化名)發現,最近找她賣房子的人變多了。李琳的微觀感受在一定程度上反映了市場變化。據多家房產經紀平臺線上展示的數據,多個城市的二手房掛牌量有所增多,北京二手房掛牌量突破了10萬套關口,成都、南京、蘇州等地更是達到十幾萬套。

      掛牌量增多 多城超10萬套

      二手房掛牌量是市場上較為關注的數據,它的增多或減少,被看作是“有房一族”對樓市前景的態度。而根據多家房產經紀機構線上展示的數據,北京二手房掛牌量已突破10萬套。

      據我愛我家數據顯示,該平臺北京二手房的掛牌量為8.81萬套。鏈家網的線上數據,北京二手房的掛牌量為10.13萬套。由于鏈家在北京的市場占有率較高,一般而言,外界認為鏈家的數據更能代表該市二手房的掛牌情況。

      不過,多位分析人士認為,由于政策調控和房源產權等原因,房產經紀公司會將部分房源進行隱匿,只在公司內網供經紀人瀏覽。因此,10萬套房源或許還不是北京真實的掛牌數據。

      據安居客近日發布的數據顯示,10月,北京市二手房在架房源量環比增加0.2%,掛牌量已連續6個月維持在15萬套出頭的水平。

      受國慶假期影響,10月份北京二手房網簽量環比下降21.8%,為11209套。若分別以10萬套、15萬套的庫存量計算,北京二手房的去化周期分別為8.9個月、13.4個月。這一去化周期,在一二線城市還不算高。

      杭州市二手房去化周期較長的城市之一。鏈家網顯示,杭州當前的二手房掛牌量為10.67萬套。中指研究院相關人士稱,杭州二手商品房掛牌量已突破20萬套,二手住宅掛牌套數達到10萬-12萬套。杭州二手房的交易量明顯低于北京,當前二手房網簽量已連續四個月環比下滑,10月份的網簽量降至4300余套。粗略計算,杭州二手房的去化周期遠超北京。

      杭州貝殼研究院院長上官劍對中新經緯說:“參照透明售房網數據,截至11月初,杭州二手房掛牌量超過19.2萬套。2021年下半年以來,杭州樓市處于低溫運行狀態,存量也在不斷上升,可以說是階段性高位。從去化周期來說,掛牌量是不少,有一定壓力。但從杭州有產權證房源量總數來說,屬于正常范圍。”

      另外,鏈家網顯示,成都、南京、蘇州、廣州、西安、合肥的二手房掛牌量為18.19萬套、14.94萬套、14.40萬套、12.64萬套、11.23萬套、10.45萬套。

      政策推動掛牌量上升 業主信心減弱

      針對多個城市出現的二手房掛牌量增多,中指研究院指數事業部研究副總監徐躍進對中新經緯分析稱,近期二手房掛牌量有所增加,主要原因有兩點:一是“帶押過戶”和個稅免退等支持政策提升了市場的活躍度,部分改善型需求業主積極入市,造成掛牌量有所增加;二是隨著房價的持續走低,部分業主預期下行,亦造成掛牌量增加。

      “帶押過戶”是指在賣方無需結清二手房原有的按揭(抵押)貸款的情況下辦理不動產過戶登記,并同步完成買家按揭貸款的抵押登記。目前,已有多個城市推廣該政策。個稅免退是指中國財政部、稅務總局此前發布的政策:自2022年10月1日至2023年12月31日,對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人,對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

      易居研究院智庫中心提供的數據顯示,其監測的重點18城三季度的成交均價為24160元/平方米,環比下降2%;成交金額7204億元,同比下降6%。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說:“客觀上部分城市二手房交易還可以,甚至在三季度已經開始出現同比正增長的拉升。但是類似城市還是數量比較少??傮w上說,一手房市場不好的情況下,二手房也難以表現出真正的強勁態勢。”

      不過,中原地產首席分析師張大偉卻認為,個稅免退政策的影響力沒有那么大,“比如北京市場,不少房源都可以通過一些方式規避掉個稅,真正需要繳納個稅的房源數量并不多。”他對中新經緯稱,隨著房地產市場調控出現寬松,此前不能展示的高價房源可以公開發布,也是導致房源增多的原因之一。

      張大偉還說:“全國樓市遇冷導致‘有房一族’對未來房價的信心減弱,也會導致他們急于出售房源。還有一些投資客已經獲利,選擇此時出售。”

      二手房交易周期拉長 推動以價換量

      動輒10萬套的二手房掛牌量,庫存不可謂不大,房東若爭先出售房源,是否會讓市場進一下承壓呢?

      張大偉認為,如果單純從房產經紀公司線上平臺展示的掛牌量看,規模的確不小,去化周期較長,可以在一定程度上說明這些城市存在樓市泡沫。徐躍進表示,根據中指監測數據,10月份15個重點城市二手住宅成交量環比基本持平,受低基數影響同比有較大幅度增長。在成交規模相對持平的情況下,掛牌量的增加,可能會引發市場庫存增加、交易周期拉長等情況。

      對于杭州當前二手房去化周期大幅提高,上官劍分析認為,過去幾年,杭州新房供應量充足,新房變次新房,二手房掛牌量持續增長。一般來說,去化周期的高低關鍵看需求,當前購房者較為謹慎,需求依然較弱。杭州的去化周期可能進一步拉長,賣房難度進一步增加,以價換量成為常態。

      但張大偉表示,購房人不能過分“迷信”掛牌量數據,也存在一定水分。他說:“很多房源看似是掛牌出售,業主可能只是試試水,如果沒有達到心理價位,不會進行交易。比如,有的房源已掛牌一年,這種房子大概率不是真的想賣。一個城市動輒有10萬套可售二手房房源,那就出現砸價了。但整體說,即使刨去水分,真實、有意愿出售的房源數量也已經很大。”

      徐躍進稱,二手房掛牌量的增加,從積極的方面來看,有利于提升市場活躍度,促進二手房市場成交,并進一步通過置換改善鏈條促進新房市場的成交;但另一方面,若市場需求支撐不足,出現明顯的供大于求,可能引發二手房價格的下行,從而對市場預期造成負面影響。未來各地方政府預計將進一步出臺并落實相關樓市支持政策,逐步改善市場預期,二手房市場成交也有望緩慢恢復,對市場運行形成支撐,但這個過程可能相對較長。

    責任編輯:吳國明)
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