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    地產回暖跡象背后 房企經營韌性和信用靠什么支撐

    2021-11-22 11:03:52   觀點地產網
      過去一段時間,房地產市場低迷。
     
      房企債務違約引發美元債市場情緒波動,隨之各大評級機構接連下調評級,市場投資信心亦被持續消磨;與此同時,行業整體銷售走弱、投資意愿下降,開發商在調控持續升級下表現更為謹慎。
     
      11月11日,A股房地產板塊出現集體爆發,新華聯、陽光城、泰禾集團、中南建設、招商蛇口等漲停,金地集團、保利發展、新城控股、萬科A等紛紛大漲。當日恒生指數收漲1.01%,截至香港股市晚間收盤,房地產61只股票(觀點指數監測的樣本企業)中有43只收漲。
     
      這在近期低迷氛圍中極為罕見,從消息面看一定程度受按揭貸款松動信號影響。
     
      此前兩日,地產債券市場也出現反彈。11月9日,"H6泰禾03"、"20世茂04"等債券上漲迅猛,其中"H6泰禾03"漲超70%,"20世茂04"漲超12%,其他地產公司的公司債也出現不同程度上漲。
     
      消息面看,引起變動的或是高盛投資組合管理團隊在近期接受媒體采訪時表示,正在買入中國房企債券。該團隊成員稱,傳染風險被高估了,市場正在消化這一風險。
     
      盡管近兩日地產股集體回落,但業內普遍轉向關注利好的信號。多研究機構認為,政策拐點正在逼近,市場預期有所明朗,將利好穩健經營的優質房企。
     
      毋庸置疑的,市場風向固然重要,更重要的是房企自身是否修煉好內功,具備穿越周期的韌性。
     
      回暖跡象
     
      過去一段時間,房企流動性承壓主要受銷售回款放緩影響,疊加外部融資收緊。
     
      貝殼研究院統計顯示,今年1-10月,房企境內外債券融資累計約7993億元,較2020年同期下降24%,金額規模減少2463億元;其中境外發債折合人民幣約2471億元,同比下降約37.4%。境外融資規模占比維持31%左右的低水平。
     
      11月,市場解讀認為房企融資出現了積極信號。其中,中國銀行間市場交易商協會舉行的房企代表座談會上,招商蛇口、保利發展等公司均表示,近期有計劃在銀行間市場注冊發行債務融資工具。
     
      從政策層面看,穩預期目標下,近期決策層、監管層連續釋放信號,緩解房地產金融過度緊縮,提速房地產貸款投放。
     
      10月15日,金融市場司司長鄒瀾在三季度金融統計數據發布會就曾指出,少數城市房價上漲過快,個人住房貸款投放受到約束,房價上漲速度得到抑制。房價回穩后,這些城市房貸供需關系也將回歸正常。
     
      可以發現,10月開始,有少數城市已經發布維穩樓市措施,放松限購限售,在公積金貸款額度、人才購房補貼、預售條件等方面給市場信心。
     
      其中,義烏市提出降低預售條件和調整"公證搖號"政策;徐州調整市區商品住房預售許可和現售備案規模;此外,第三批集中供地中,廣州部分地塊取消限價,南京提高了毛坯限價,蘇州將保證金比例全部下調至30%,土地款首付比例由60%下調至50%。
     
      11月10月央行發布的金融數據顯示,10月新增人民幣貸款8262億元,同比多增1364億元,超市場預期。分項上看,居民中長期貸款(主要是房貸)同比多增162億元,打破了過去5個月連續同比少增的局面。業內多認為,這從側面印證了近期按揭貸款政策已有所調整。
     
      對此中信證券認為,預計2021年11月份后,按揭貸款投放持續增長,銷售回款情況將明顯好轉;而行業信用修復仍然需要時間,開發貸款的投放預計會偏向信用良好的公司。
     
      11月5日,世茂集團就股債價格異動解除投資者疑慮時表示,目前住房按揭和開發貸有一定的松動,也可以表明政策基本上見底,但目前監管還是卡得挺嚴,政策和流動性傳導還是需要一定時間去緩解。
     
      利好經營穩健型房企
     
      花旗銀行10月份的報告中指出,部分城市的首套房按揭正在改善,央行在三季度例會提及房地產行業健康發展及購房人的合法權益,是最近12年以來的首次;也提及包括開發貸的常規審批及要求避免過度執行債務控制。此外,土地價格有穩定信號。
     
      中國銀河證券復盤了前幾輪地產周期,認為當前市場處于"基本面底部區域" "政策底","行業整體風險可控,待個別房企風險事件落地之后,行業信用格局重構,集中度進一步提升,利好經營穩健、融資成本低、杠桿結構健康的頭部房企。"
     
      多家研究機構認為,房地產板塊估值處低位,業績確定性強,股息高,龍頭房企中萬科、保利發展、碧桂園、龍湖、華潤等因業績確定性強被重點推薦。
     
      從銷售這一基本面看,房地產市場持續降溫的大背景下,房企銷售整體承壓。根據觀點指數發布的"2021年1-10月房地產企業銷售金額表現"研究顯示,前100房企實現全口徑總銷售金額109458.7億元,同比增長7.3%,增幅進一步放緩,較去年1-9月縮窄6.1個百分點。
     
      不過得益于十一黃金周的強勁銷售,10月前100強房企錄得全口徑總銷售額為9160.3億元,環比錄得回升。其中,碧桂園、萬科和融創分別錄得全口徑銷售6764億元、5191.3億元以及5126億元,保持規模優勢。
     
      以領跑的龍頭房企碧桂園的表現作分析,今年前9月碧桂園連續實現累計同比增長,保持良好趨勢;上半年,其權益物業銷售現金回籠約2727.9億元,權益回款率90%,已連續6年達到90%或以上。
     
      這有賴于碧桂園這兩年對回款目標強考核。有機構認為,其在業內領先的回款率水平,率先復蘇的銷售利潤率、銷管費的壓降方面,都展現了碧桂園對內管控能力的提升。
     
      10月單月,碧桂園實現權益合同銷售金額約458.3億元,實現環比增長。標普在10月發布的評級報告中稱,在波動的大環境下,碧桂園強有力的執行能力及多元化的土儲布局,支撐了公司銷售的增長。
     
      此外,10月26日,摩根士丹利發表技術研究報告,預計華潤置地和龍湖集團未來60日股價上升,評級增持。其稱,龍湖和華潤置地在經常性投資項目收入支持下,盈利可見度高,強勁執行力,以及強勁資產負債表,兩股可跑贏市場。
     
      多家研究機構認為,經歷一段時間的震蕩和洗牌,經營穩健的企業抗風險能力也將凸顯,后續這些企業對金融機構有更高的吸引力,包括碧桂園等在內的房企,未來將獲得更多的融資機會和更高的市場估值。
     
      信用防線
     
      有所轉向的是,市場尚未明朗的當下,不少房企開始打起了"信用保衛戰",重建市場信心。
     
      部分房企拿出了真金白銀回購債券,超20家房企啟動了境外美元債回購,表明資金充足。
     
      此外,隨著內房股股價不斷下探,陸續有房企大股東出手增持自家股票。
     
      其中,11月2日-4日,碧桂園集團董事會聯席主席楊惠妍連續三天在二級市場增持公司股票,累計增持1761萬股,累計耗資約1.28億港元,增持均價7.30港元/股,彰顯對企業發展的信心。
     
      在此之前,風險和信用問題在過去一段時間關注度提升。引起"信用動蕩"的,包括多家規模房企接連的債務暴雷。據Wind數據顯示,今年以來房企債券違約達33只,合計債券余額342.66億元。
     
      受此影響,評級機構對行業表現信心不足。下半年至今,三大國際評級機構密集下調房企評級及展望共130余次,其中10月18日、19日,穆迪集中下調房企的信用評級或展望高達20家。
     
      評級下調主要關注房企的流動性和償債能力,其中融資渠道受限是促成展望轉負的主要原因。多數信用評級被穆迪下調的房企,主要由于信用指標趨弱(穆迪主要通過EBIT/利息覆蓋率及收入/債務比率兩個指標進行衡量),到期債務壓力變大,流動性風險加劇所致。
     
      但也有指,評級機構在當前環境下反應過度,或許存在表現較穩健的房企被"錯殺"。
     
      當然,這亦可以理解。原本顯現財務狀況良好、賬面資金充足的房企也出現債務違約,一定程度上顯現出報表粉飾的可能性;此外,"躺平"意味的存在同樣打擊市場信心。
     
      但如何更客觀全面的看待行業整體?
     
      央行金融市場司司長鄒瀾10月15日指出,經過近幾年的房地產宏觀調控,尤其是房地產長效機制建立后,國內房地產市場地價、房價、預期保持平穩,大多數房地產企業經營穩健,財務指標良好,房地產行業總體是健康的。
     
      中泰證券等部分券商亦指出,本輪開發商流動性危機屬于個別企業的點狀爆發,從違約風險的角度來看并不顯著,穩健經營的房企融資成本甚至還在繼續下行。
     
      同樣需要關注的是,房企評級被集中下調的另一面,仍有多家房企因杠桿率得到實質性改善、經營發展較為穩健被確認為正面評級。
     
      9月3日,惠譽確認華潤置地長期發行人違約評級為"BBB ",展望"穩定";9月23日惠譽評級確認萬科的長期外幣和本幣發行人違約評級(IDR)為"BBB ",展望"穩定";9月3日,標普確認碧桂園"BB "評級,因其財務韌性增強,展望仍為正面。
     
      這些房企在市場變化周期中為何能表現出韌性,具有一定的借鑒價值。
     
      其中,標普認為碧桂園的財務穩定性繼續增強。這源于擴張欲望的緩和,以及對財務審慎性和經營效率的逐步重視。
     
      這其實是碧桂園主動調整下的結果。去年9月份,標普便將碧桂園的評級展望由"穩定"調升至"正面",長期主體信用評級由原先的BB /穩定調升為BB /正面。彼時標普指出,碧桂園在中國經濟下行的背景下展現了良好的運營水平及盈利韌性。
     
      當前碧桂園的杠桿水平進一步降低。截至2021年6月30日,碧桂園總借貸余額下降至3242.4億元,其中一年以內有息負債占比下降至27%,債務結構持續優化。
     
      值得一提的是,當前不少房企因流動性問題不得收縮乃至放棄多元業務的擴展,但融資順暢、現金充裕的房企卻可以在市場調整周期中尋找更為優質的發展項目和機會。
     
      以碧桂園為例,其在當下仍持續發展機器人、農業等多元化業務,其中在與房地產建筑施工緊密相關的建筑機器人方面,截至2021年10月底,博智林在研建筑機器人及智能產品51款,已遞交專利有效申請3422項,獲授權1543項。
    責任編輯:張一男)
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