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    爆雷才有人救,拿地花錢,不拿地死得更快…

    2022-11-07 09:25:37   經濟觀察報

      為了維護房地產市場平穩健康發展,一年來,各級政府出臺了多種調控政策:在需求端,逐步調整限購范圍,房貸利率一降再降,刺激居民購房需求;在供給端,設立千億房地產紓困基金保交付,示范性房企的擔保性發債背后都是央行、銀保監部門力圖改善民企融資環境......

      然而多重刺激下,市場未見明顯起色,旭輝、龍湖等優質民企也走到了艱難時刻。為什么會出現這樣的情況?我們經過盤點發現,房地產行業在他救與自救的具體過程中存在七大怪象。

      怪象一,增信下的信用降級。

      擔保性發債,本意為支持民營房企發債融資,但結果往往是金融機構更兇猛的擠兌,以及更困難的后續融資處境。

      首批發行擔保性債券的房企人士A介紹,原以為有中債增信用背書,能緩解金融機構對優質民企的擠兌,但真實情況恰恰相反。

      一方面,擔保性發債具有依賴性,中債增要求房企提供抵押物,或說服城投公司做反向擔保,但此后再想發行無擔保、無抵押物的信用債,卻再也發不出來了,從擔保性發債開始,房企可發行的純信用債變成了帶擔保抵押債。

      10月28日,在三季報投資者交流會上,針對未發行中債增試點的擔保性債券的問題,金地管理層回應:公司想發是完全可以的,但發行中債增這種擔保性工具有相關收費;并且公司對擔保比例也有不同看法。

      從首輪中債增擔保名單企業已發行債券看,票面利率位于3.2%-3.33%的較低區間,但房企還需付出1.5%左右的擔保費;抵押率也較低,部分房企拿出一二線城市核心資產,抵押率僅50%左右。

      提供抵押物并未增加房企的實際財務成本,但若將沉沒成本算進去就完全不同了,房企原本能用抵押物申請銀行借款,而發行擔保性債券后只能用于借新還舊,對房企而言并未產生增量資金。

      另一方面,看到有的房企獲得10余億元融資,預計接受展期的非標機構聞風而來,紛紛要求房企還錢甚至提前還錢,加劇了擠兌效應。

      怪象二,爆雷才有人救。

      各類紓困資金的初衷是調動政府性引導資金保交付、穩定民生,未爆雷房企并不在紓困之列。

      某房企華中區域總B介紹,此前,房企堅持還債不敢違約,目的是保信用評級,這樣房子才能賣得出去,但8月的停貸潮加劇了購房者對民營房企的觀望情緒,民企的項目都不敢買了。銷售遲滯之下,他想要申請紓困基金用于保交付,監管部門要求申請房企須已爆雷;想要調用重點預售監管資金用于保交付,項目已延期交付為必要條件。這也導致部分項目停工,打算耗到延期之日。

      怪象三,紓困資金無法改善流動性。

      無論是紓困資金,還是風險處置專班,原則都是“救項目不救企業”,且要求項目債務“新老劃斷”,保證紓困資金安全。

      一位監管部門人士曾透露成立千億紓困基金的初衷——希望該基金給出險房企的項目作項目股東,給資本金增信。理想狀態下,紓困資金只是啟動資金,起到“催化劑”的作用,從而把出險項目盤活,后續還能再融資。

      某爆雷房企華北區域高管C便面臨實際的新難題:強行“新老劃斷”后,歷史債權人不滿,凍結其余監管賬戶,雙方合作陷入僵局。

      這就導致后續無法通過債務重組的方式重整老的債務,項目整體債務情況進一步惡化。

      怪象四,還債保信用成了無用功。

      據悉,一家房企目前正醞釀“爆雷”。此前該公司積極還境外債的核心原因是保持境外信用和評級,企業才能再融資,然而現在即便還了境外債,信用仍持續惡化,企業銷售低迷,進賬變少,現金消耗殆盡。

      上述某房企華中區域總B抱怨,集團為籌錢保公開債,讓各區域降價賣資產,資產折損的代價甚至比爆雷、債務重組付出的額外成本還要多,但苦撐一年仍舊爆雷了。

      選擇境外債務違約的房企還打著另一個盤算:美元債是信用債,房企境內主體并不對境外主體進行擔保,即使境外債權人申請破產、清盤,受影響的也是境外主體。只不過,境外融資渠道陷入冰封,房企信用整體大打折扣,殃及剩余未爆雷房企。

      比如,在未正式爆雷的9月,旭輝累計獲得的融資金額只有1.6億元。受9月底部分非標債務違約影響,10月未獲得任何境內外新增融資。此前,旭輝月度通過開發貸等融資性流入約數十億元。

      怪象五,公司運轉需要人,但不裁員活不下去。

      前述醞釀爆雷的房企內部人士D指出,公司當下要保交樓、保員工和保老板。一旦爆雷,金融機構將向法院申請對其公司資產保全,凍結公司賬戶,屆時給員工發工資都不是一件易事。

      爆雷后,房企必須整合組織架構、裁員降本。在行業上升期布局的多元業務板塊,如數字化轉型業務、投資部門等,如今幾乎全部裁去,保留生產條線員工,如營銷、工程等,降本效果亦十分明顯,過去該公司每年雇員成本約15億-20億元,裁減后能節省40%左右。

      另一家優質民企尚未爆雷,但為了節省開支,年內已進行多輪裁員,每次裁員消息流出,外界更擔心其是不是活不下去了。

      怪象六,拿地花錢,不拿地死得更快。

      10月31日,龍湖以19.6億元在蘇州拿地。一位房企投拓人士E說,銷售不明朗時,拿對地的要求極高,容錯率很低,但不拿地死得更快。

      對利潤和流速尚可的項目,拿地后,資金能繼續流轉,土地抵質押,開發貸和供應鏈貸款短期內能提供一部分現金流,還可以維持規模。相反,今年不拿地,明年沒貨賣,也是“死”局。

      怪象七,物業是未來,但不賣未來沒有未來。

      10月24日,博裕資本對金科智慧服務發出要約收購,交易完成后將成為后者的第一大股東。

      過去一年來,藍光嘉寶服務、陽光智博、奧園健康、富力物業、榮萬家、中南服務等多家房企物業板塊業務被脫手。

      一位參與物業業務出售的人士F透露,出售物業股份,房地產集團很可能拿不到一分錢現金,因為全都用于抵債了,但“不賣不行,集團已經沒有其他現金或資產”。

      受地產行業影響,物業估值熱潮褪去,56家上市物企中有41家市盈率低于10倍。而在2020年,物業板塊在疫情下逆勢跑贏大盤,一度誕生了碧桂園服務這樣市值2000億元以上的龍頭物企。

      從產業鏈條上看,物業是房地產開發后對小區、商業、寫字樓等載體進行服務運營的業務,被認為是房企多元化探索最成熟的業務之一,是房地產企業的“未來”。到了償債高峰期,“賣子救父”戲碼接連上演,賣物業成了房企的還債“良方”。

      以上七大怪象的存在,給房地產艱難而漫長的紓困前景蒙上了一層厚重陰影。它們很大程度上也影響了保交付、穩市場等民生目標的實現。由此可見,面對房地產這種大體量、長鏈條、復雜度高的行業,相關政策的系統性、完備性和有效性殊為重要,亟待紓困者予以充分重視。

    責任編輯:吳國明)
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