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    政策寬松下購置房產時機來臨 剛需、剛改需求大量入市

    2022-10-28 10:02:26   財聯社

      今年以來,樓市利好政策不斷,房地產環境逐漸寬松,中央多個部門更是在930連續發布穩樓市政策,提振樓市信心。

      “930政策的重心在于降低居民購房的交易、置換和資金成本,”多位專家認為,在樓市承壓、部分房企信用及交付風險仍存的背景下,短期政策放松的方向沒有改變,預計短期政策放松路徑依然將堅持降成本、惜杠桿的原則。

      可以看出,目前房地產行業政策環境越來越寬松,政策通過減少稅費、降低房貸利率等方式降低購房者成本。業內人士表示,在較寬松的貨幣環境之下,當下是購置房產的好時機,預計剛需、剛改需求將扎推入市。

      房地產政策持續寬松 購房成本進一步降低

      國慶前夕,人民銀行、銀保監會、財政部、稅務總局四部門祭出全國性政策組合拳,這是時隔6年半中央層面首次出臺穩樓市一攬子措施,向市場釋放出明確信號。

      9月30日,財政部、稅務總局發文,自2022年10月1日至2023年12月31日,對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人,對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。央行于同日宣布,自2022年10月1日起,下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點,5年以下(含5年)和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。

      據了解,目前“換房退稅”與“公貸利率下調”政策在北京已經落實。

      其中,“換房退稅”政策能為符合條件的北京換房者,省下上萬元甚至幾十萬元的稅費。而公積金貸款利率降低后,以公積金貸款100萬元,貸款30年、按等額本息還款方式計算,購房成本可減少近3萬元。

      此外,今年央行已經進行了三次降息,房貸利率也隨之下調,并創近年來新低。其中,北京10月的首套房商貸利率已降為4.85%,較年初下降了35個基點。以等額本息,商貸100萬,期限25年為例,可節省置業成本近6.1萬元。

      由此可見,幾項政策疊加后,將會為北京部分符合條件的購房者最高省下幾十萬元,購房成本明顯降低。

      從過往經驗來看,中央政策對市場信心傳導的力度,明顯大于地方政策起到的效果,多項政策加持,將有助于改善市場信心。

      據悉,930新政發布后,北京市場回暖明顯。中原地產數據顯示,上周(10月17日—10月23日)新房成交繼續上揚,成交規模創今年新高,全市新建商品住宅(普通住宅+別墅)成交1434套,環比前一周上升40%,成交金額139.41億,環比前一周上升118%。

      “部委協同調控可能代表著新一輪自上而下的系統性應對方案出臺,以及政策寬松周期的開啟。”一位房地產分析師指出,后續北京房貸利率仍存在下調空間。

      因此,業內人士表示,未來購房環境將愈加寬松,購房者入市節奏也將加快,預計四季度市場將出現明顯改善。

      北京新房進入6萬元/平米時代 房價上漲勢頭不減

      在購房成本降低后,剛需、剛改需求開始大量入市。

      根據安居客不同房源類型需求度統計數據顯示,9月份北京剛需購房者以及剛改購房者占比開始上升。

      然而,北京的新房市場,留給剛需的選擇面已然不多。

      來自公眾號“地產營銷人”數據顯示,2022年1-9月北京市住宅成交均價達到58987元/平方米,同比上漲11%。在北京三批次集中土拍成功出讓的18宗宅地中,超六成指導價上6萬元/平方米。其中,五至六環及六環外的宅地共13宗,除了密云、房山、順義新城的幾宗宅地外,其余地塊指導價已基本全面步入6萬元/平方米時代。

      業內人士認為,對于剛需以及剛改客群來說,價格是其考慮的首要因素,均價較低以及高性價比的項目會更受到青睞。

      目前,北京新房市場均價2萬元/平方米的項目中,位于通州的K2十里春風項目,對購房者而言是個驚喜。數據顯示,1-9月通州區商品住宅成交排行榜中,K2十里春風在均價2字頭的項目中名列榜首。

      該項目目前銷售均價在2.3萬元/平方米左右,且產品類型多元,除戶型包括約建面約77-89平方米高層、建面約86-116平方米墅區洋房產品,、還包含建面約155平方米疊拼聯排別墅等,性價比較高別墅產品以61套、2.58億元的銷售成績位列1-9月通州區別墅成交榜第三名,可見項目受到市場的高度認可。“作為一個復合型的優質墅區產品,十里春風除了提供高質量的產品給消費者,我們還打造榴心生活服務體系,滿足全年齡層業主的需求。”項目負責人表示,目前項目自持的約3700㎡榴心商街已經開街,包含世紀華聯超市、美容美發、藥店、餐飲等社區配套已正式營業,肯德基精品店也將于年內正式開業。

      與此同時,在各地出現“爛尾樓潮”以及停貸風波等情況下,購買房產的安全性被放在首位,購房者也加趨向于購買現房。

      K2十里春風作為現房項目,可以實景現房交付,無 “預付”不對等風險,又背靠資金實力雄厚的石榴集團,在購買該項目時的安全性有著雙重保障。

      在同行紛紛遭遇流動性困境的今天,石榴集團不僅實現“三道紅線”(剔除預收款后的資產負債率、凈負債率、現金短債比)全達標,穩居“綠檔”,而且經營性現金流連續三年半為正。2021年至今,石榴無一個項目停工,在全國21個城市為當地客戶實現無憂交付,所有項目100%達標交付,其中33%的項目實現了提前交付。

      此外,多位專家表示,在北京購買新房項目,升值潛力比較高。

      自2021年下半年以來,房地產市場持續低迷,但北京房價表現比較堅韌,據國家統計局數據顯示,截至今年9月,北京新建住宅價格已經連續22個月環比上漲或持平。

      其中,通州房價近幾個月也一直處于上漲態勢。安居客發布的《9月北京安居指數報告》顯示,9月份北京有7個區域新房成交均價出現環比上漲,其中通州區均價為54723元/平方米,環比上漲幅度為7.24%。

      事實上,自“北京城市副中心”的定位明確后,通州產業發展開始全面提速。在多個場合,相關部門都曾表態,“十四五”期間,北京城市副中心總投資規模將達到8000億元??梢哉f,自2019年1月11日,北京市級行政中心正式遷入城市副中心后,通州就邁向嶄新時代。

      隨著房地產行業走出低谷,北京新房市場已經明顯回溫,業內人士預計,未來北京房價仍有著非常強勁的上漲勢頭。

    責任編輯:吳國明)
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