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    【樓盤PK】3公里范圍內!這3個樓盤要怎么選?

    2021-11-24 18:58:26   無錫房地產市場網

      以往在梁溪區存在感比較低的北塘近來已經逐漸演變成梁溪區土地市場的主力。

      根據統計,2020年梁溪區共計成交8幅涉宅地塊,其中北塘板塊占5幅,也是在這一年,北塘板塊樓面價紀錄被頻頻刷新。

      3月,陽光城競得太湖淀粉廠地塊(陽光城印月文瀾),樓面價12548元/㎡,此后,愛情地產在北塘接連拿下2宗宅地,造船廠C地塊(山河萬物)讓區域樓面價首次突破1.6萬元/㎡,后熱電廠地塊(山河萬象)入市,將板塊樓面價紀錄提升至1.7萬元/㎡+,10月成交的石門路B、C地塊(梁溪觀邸)也保持了1.5萬元/㎡+的水準。

      在2021年的土拍中,梁溪區目前共計出讓10幅涉宅地塊,其中5幅位于北塘板塊,數量與去年持平。不過相較于去年,北塘板塊今年的樓面價比較穩定,片區關注度還是比較高。

      如今,去年成交的那些高價地已逐漸成為了北塘板塊的新房供應主力。

      隨著梁溪觀邸的加入,目前梁溪北塘石門路附近“聚集”了多個在售項目,包括山河萬物、山河萬象、陽光城·印月文瀾、梁溪觀邸等等,其中入市較早的陽光城·印月文瀾已經接近銷售尾聲外,其余3盤均處于持銷期。

      從地理位置來看,山河萬物、山河萬象、梁溪觀邸這三個樓盤相距不過3公里的樓盤,配套基本共享。

      看中北塘發展潛力,對這個片區感興趣的的置業者到底該怎么選?

      咱們今天就來比一比。

      項目品牌

      品牌實力,是很多人在買房子時候會關注的問題。大開發商更有品牌實力,有良好的資金周轉能力,不會因為資金不足、開發無力而導致爛尾、延遲交房等現象,更有保障。

      山河萬物、山河萬象均為愛情地產開發。愛情地產是一家集地產開發、商業運營及物業服務于一體的大型多元化綜合性企業集團。區別于傳統房企,愛情地產自身定位為“低碳智慧城市運營商”,主要錨定科技地產。

      梁溪觀邸開發商則為寶龍地產與梁溪城投聯合開發。寶龍地產專注于開發及經營高質量、大規模、多業態的綜合性商業地產項目。不僅是在全國,于錫也開發有多個地產綜合項目。

      項目規劃/產品/價格

      這三個項目可以說定位各不相同,山河萬物、山河萬象均為小高層產品,但產品面積差異較大,精裝配置不同,所針對置業客群有差異,但由于價格偏高,整體適合剛改型客戶,而梁溪觀邸則均為洋房產品,但面積偏剛需,精裝、毛坯有的選,總體來說更適合剛需客戶。

      山河萬物:總占地3.5萬方,總建面14.7萬方,容積率1.9,綠化率30%,總規劃742套房源。

      項目分A、B兩個地塊開發,其中A地塊規劃為12棟17層系統住宅,B地塊規劃為3棟9層洋房、2棟17層小高層產品。整體采用現代建筑風格,產品主打科技住宅,配備恒溫、恒濕、恒氧、恒靜、恒潔五恒系統精裝交付。項目戶型以改善型居住需求為主。

      山河萬物是三個項目中純改善戶型的項目,目前項目在售產品面積約122㎡、143㎡、165㎡、177㎡,報價約32000-33000元/㎡,總價區間約為390-584萬/套。預計2023年10月交付。

      由于是五恒系統交付,居住“成本”也是三個項目中最高的,項目后期由愛情物業服務,系統費用+物業費用總計約7.5元/㎡/月。雖說有點貴,但市場上此類產品還是比較稀缺的,真正想要改善生活品質的客戶不妨考慮。

      山河萬象:總占地3.45萬方,總建面9.6萬方,容積率2.0,綠化率30%??傄巹?96套房源。

      項目規劃打造10棟住宅樓,其中9棟總高18層,1棟總高17層。整體采用現代建筑風格,整體為精裝交付。項目戶型以剛改型居住需求為主。

      目前項目在售精裝小高層,面積約75㎡、90㎡、105㎡,均價約32000-33000元/㎡,總價區間約為240-346.5萬/套。預計2023年12月交付。

      相較于隔壁的山河萬物,山河萬象稍顯“親民”一些,不僅是產品面積小,物業費用僅約3.6元/㎡/月,同樣為愛情物業??梢哉f比較適合剛改和投資客戶。

      梁溪觀?。?/strong>總占地5.29萬方,總建面12.18萬方,容積率1.5-1.8,綠化率30%??傄巹?85套房源。不同于前文提到的項目,梁溪觀邸交付標準含毛坯、精裝。項目戶型則以剛改型居住需求為主。

      項目為低密度純洋房住區,僅規劃24棟產品,分別為6棟11層,9棟9層,9棟6層,整體為新中式風格。

      目前項目在售毛坯洋房,面積82㎡、89㎡、108㎡,精裝洋房B地塊13#樓,面積89㎡,整體均價約25000-28000元/㎡,總價區間約為205-302.4萬/套。預計2024年2月29日起開始交付。

      相較于前文提到的兩個項目來說,梁溪觀邸是最適合剛需客戶的,面積小、總價低,且未全部“綁定”精裝配置,但相對來說,交付時間稍晚,預計2024年2月29日起開始交付。項目為寶龍物業,物業費用也是三個樓盤中最低的,約3.5元/㎡/月。此外,項目還有一大優勢,項目容積率低,樓盤整體居住舒適度更高。

      周邊配套

      可以說,僅從產品來看,這三個項目針對不同的人群,但從項目配套方面來看差距卻不大。

      山河萬物與山河萬象相鄰,與梁溪觀邸距離僅約3公里,多項配套是共享的,如公共交通方面, 出行主干道均為盛岸路、石門路,地鐵3號線在項目周邊均設有站點,山河萬物與山河萬象周邊為盛岸站,未來可與地鐵4號線實現換乘,梁溪觀邸周邊為石門路站。

      山北市場、盛岸市場、惠山國家森林公園等生活配套、景觀資源方面同樣為共享。

      但也不是沒有差異!比如在教育資源方面。

      根據規劃資料顯示,山河萬物、山河萬象毗鄰無錫市連元實驗幼兒園悅蓉分園,目前項目規劃已公示。小學方面,建設中的連元街小學惠山分校位于項目周邊,該學校辦學規模為24班小學,未來可容納學生1080人。

      梁溪觀邸項目周邊現有東方娃實驗幼兒園惠泉分園與惠麓分園,小學方面,距離項目較近的為規劃中的五愛小學石門路分校,目前項目的選址意見書已在無錫市行政審批局進行批前公示。五愛小學石門路分校項目的辦學規模為24班小學,未來可容納學生960人。

      兩所學校分屬連元教育集團與五愛教育集團,可以說在無錫還是比較有影響力的,但學校具體招生片區劃分以教育局公示為準,規劃資料置業者們僅可作為參考。

    結 語

      總的來說,3家樓盤周邊的教育資源都很豐富,如果想買教育盤都是不錯的選擇。但在具體的社區規劃、產品的定位、以及價格等方面還是有所差異的。

      究竟如何選?就價格這一點來說,梁溪觀邸總價最低,剛需可以考慮。山河萬象單價高、面積小,投資、自住均可考慮。當然,如果資金充裕的話山河萬物是個不錯的選擇,畢竟有“五恒系統”加持的錫城目前僅此一家樓盤在售。

      這3個項目入市已有一段時間,其中山河萬象可售房源相對較少一些,想在這一片區內置業的客戶不妨多去實地看看,畢竟實地考察更直觀,也比耳聞的感受要深刻得多。

    責任編輯:陳柯)
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