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    部分熱點城市開盤去化率回調,仍有10城逆市攀升

    2022-11-18 09:35:15   每日經濟新聞

      今年的“銀十”,房地產市場仍處于下行趨勢。不過從銷售端來看,10月仍有9個城市的開盤去化率超過50%。

      具體來看,據克而瑞統計,10月23個重點城市平均開盤去化率環比上漲的城市有10個,平均開盤去化率位列前三位的是福州、北京和成都,平均開盤去化率均超60%,杭州、無錫、上海、長沙、合肥和西安的開盤去化率均超50%。其中,杭州、上海、長沙、合肥等熱點城市的開盤去化率出現明顯回調。

      從11月16日國家統計局公布數據顯示,10月70城新房價格環比下降的城市已增至58個,但部分城市仍然保持著市場韌性,如北京、合肥、成都、杭州、上海等城市,新房價格同環比雙雙上漲,開盤去化率均在50%以上。

      多城開盤去化率頻繁波動

      克而瑞調研數據顯示,10月31個重點城市平均開盤去化率只有38%。那么,北京等城市的開盤去化率為何能逆市攀升?

      不過,在行業下行壓力不減、市場信心缺失、購買力減弱的當下,這些逆勢創造了高去化率的城市,有些在局部熱點的支撐之下表現亮眼,有些則已經顯示出一定的下行趨勢。

      如北京,7月和8月的開盤去化率僅為22%和72%,在“金九銀十”的催化下,9月和10月的開盤去化率有所回升。從絕對值來看,《每日經濟新聞》記者根據中指研究院提供的數據測算,7月份以來,北京TOP10項目單月合計銷售額維持在50億-70億元,從成交結構來看,排在前三甲的“百億大盤”學府壹號院、中建壹品?學府公館和北京城建?天壇府均為改善型或高端住宅項目,帶動了整體去化率。

      但事實上,項目間兩極分化極為明顯,1-6月份北京TOP10樓盤累計銷售額門檻值為25.37億元,4個月后的10月份,這一門檻值也僅為39.88億元,而連續三個月穩居第十名的“保利?錦上”,3個月間銷售額僅7.6億元。

      深圳9月和10月的開盤去化率分別為46%和33%,深圳中原地產數據顯示,9月份深圳樓市供應量增加,20個項目取證,合計預售11054套新房住宅,新房交易量創年內新高。

      與北京相同的是業績分化嚴重,深圳網紅盤華潤城一舉成為全國銷售冠軍,10個月累計銷售245.9億元,招商璽家園賣出111.37億元。單月數據看,“銀十”有8個住宅項目開盤,并誕生了兩個“日光”項目,光明中心區深業頤瑞府推售444套房源,開盤3小時清盤;南山西麗深鐵閱山境花園推23套現房尾盤,開盤約半小時售罄。但在龍華,“開盤售罄”已經許久不見。市場分化,也明顯拉低了深圳10月份的開盤平均去化率。

      在此情況下,據CRIC調研數據顯示,重點31城周平均開盤去化率并不平穩,甚至波動巨大。9月末10月初,項目開盤去化率一度跌至15%。隨后,部分城市核心區域供應放量,適銷對路產品集中入市,結構性拉升了市場熱度,至10月最后一周,去化才穩步回升。

      “結構性”拉升和平均開盤去化率的波動,一方面顯示了熱點區域、熱點項目的獨立行情,另一方面則反應了市場持續探底的趨勢。

      部分熱點城市去化率回調

      值得注意的是,杭州和上海雖然開盤去化率在10月份排在第四和第六,且7-9月的開盤去化率均超過60%,但10月份的開盤去化率均出現明顯回落,分別為58%和52%。

      中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜11月15日通過書面方式向《每日經濟新聞》記者表示,“近期核心城市政策出現松動,如杭州‘認房認貸’調整為‘認房不認貸’,北京通州臺湖、馬駒橋地區解除‘雙限購’政策。在市場信心較為脆弱的當下,監管部門釋放重磅利好,核心城市優化樓市政策,對修復市場信心將起到積極作用。”

      但政策刺激對于供應端的作用并不明顯。如杭州的“紅盤”影響正在減弱,10月北部新城、未來科技城等熱點板塊仍在持續供貨,但登記購房人數占比(占全城登記人數比值)由7月的70%下降至39%。10月購房中簽率上升12個百分點至47.7%,項目流搖率39.1%,“流搖”項目25個,達全年最高。

      據克而瑞數據,10月份上海、杭州、長沙等城市均出現項目首開或加推當月基本售罄的情況,這些項目除了價格倒掛的豪宅外,也不乏剛需和中端項目,比如杭州杭騰未來社區等項目。

      但隨著二手房市場下行加劇,上海的二手房價格10月份也出現首次環比由漲轉跌,“價格倒掛”優勢日漸式微。在9月份上海新開盤的35個項目中,價格倒掛項目僅剩3個,占比僅9%。

      另一方面,大供應量也讓市場難以消化。以上海為例,上海中原地產市場分析師盧文曦對11月17日上午通過微信向記者表示,“開盤去化率下降主要是供應比較急,需求增長乏力。6月以后每月新推30多個樓盤,而市場并沒有達到火熱的局面,因此消化不了那么多的量,10月出現回調也屬正常。”

      未來,如何在市場繼續探底的情況下保持項目去化率,成為擺在開發企業面前最大的難題??硕饠祿@示,從銷售情況來看,63%的熱銷項目都擁有不同程度的區位優勢,而且具有完善的配套設施和便利的交通。

      11月16日,在中指研究院“2023中國房地產市場趨勢及投融資策略閉門研討會”上,有房企提出,在客戶需求端,收入預期下滑是制約市場恢復的重要原因,高能級城市政策需要進一步優化,未來產品策略也將偏向改善型產品和一二線核心地段產品。

      “從市場情況來看,11月以來房地產市場銷售尚未出現明顯好轉,中指監測的重點50城周度成交面積同比降幅仍在10%以上,購房者觀望情緒仍較重,預計隨著樓市利好政策的持續落地,供需兩端政策優化疊加防疫政策改善,將帶動市場預期進一步提升,尤其是更多核心城市政策優化后,或將帶動當地購房需求釋放,年底全國商品房銷售規模同比降幅有望收窄。”陳文靜補充道。

    責任編輯:吳國明)
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