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    財經國家周刊:房地產“松綁”了?

    2021-11-17 10:31:43   財經國家周刊
      種種跡象顯示,融資政策邊際放松的信號,正給房地產行業帶來暖意。
     
      11月9日,中國銀行間市場交易商協會舉行房企代表座談會,傳遞出債市融資松綁的消息,隨后保利發展立即宣布,擬在銀行間債券市場發行一筆20億元的中期票據,成為房企融資閘口正式解凍的體現。
     
      11月10日,在常規性公布2021年10月的金融數據之后,央行在官方微信公眾號上,史上首次以單條、單列的形式,發布了10月個人住房貸款的統計數據。2021年10月末,個人住房貸款余額為37.7萬億元,當月增加3481億元,與9月相比,多增加了1013億元。
     
      10日當天,A股房地產板塊一改累月的頹勢,整體上漲2.84%,位列漲幅榜第一名。11日,仍有招商蛇口、金地集團、泰禾集團等多支股票逼近漲停,連帶上下游的水泥建材、廚衛電器等板塊都大幅飄紅,幾近冰凍的地產債也擁有不錯的漲幅。
     
      外資投行高調宣布,正在買入高收益的中國房企美元債券,談及個別房企風險事件引發的連鎖反應,高盛公司表示,“傳染風險被高估了,市場正在消化。”
     
      “這就是購房信貸環境筑底改善的表現。”貝殼研究院的首席市場分析師許小樂對《財經國家周刊》記者表示,但他認為實質性的改善尚需時日。
     
      面對以上種種關于地產融資、限購松綁的消息,市場多有猜測,政策松綁究竟有幾分屬實,它們的初衷是什么,會不會帶來年底房價的報復性上漲?最重要的是,會不會動搖“房住不炒”的政策信心?
     
      政策疊加放大,樓市低迷
     
      進入下半年,全國樓市的低迷顯而易見。
     
      統計顯示,2021年7月以來,全國商品房銷售規模已經連續三個月同比下滑。2021年10月,易居研究院監測的40個典型城市的新建商品住宅成交面積環比下降1.9%,同比下降32.4%,創下2013年以來最差“銀十”。
     
      根據克而瑞數據,10月全國百強房企的業績規模雖然環比回升1.4%,但同比延續了下跌的趨勢,其中44家房企的業績,同比降幅大于30%。
     
      多家房企的資金鏈拉響警報,美元債更成為近期信用風險的導火索,一些頭部企業都出現在違約名單上,例如佳兆業、陽光城、花樣年和當代置業等等,引發了資本市場的緊張以及金融機構的擔憂。
     
      據了解,部分銀行要求房企提前償還開發貸,甚至違規將資金先行劃走,這令融資渠道已經大幅受限的房企更加吃緊。
     
      “對于這種現狀,業內還是比較緊張的。”一家國有信托公司的副總裁告訴《財經國家周刊》記者,地產項目通常是金融產品的底層資產,當其風險增加,變得不可控,金融機構就可能面對債務違約、開發商管理主體作用缺失以及政府監管變動等復雜局面。
     
      近幾個月來,雖然房地產企業試圖通過“以價換量”加大促銷力度,但是由于銀行按揭貸款的放款速度越來越慢,甚至宣布年內額度告罄,導致企業回款的速度仍然大幅下降。同時,地方政府出于防范“爛尾”的考量,紛紛加強了對本地項目預售資金的監管,留給企業騰挪的空間,實際上已所剩無幾。
     
      “很大程度上,目前房地產企業出現的流動性緊張問題,來自于多重政策疊加放大后的連鎖反應。”一名地產500強企業的財務負責人告訴《財經國家周刊》記者,地產行業的資金鏈風險是第一位的,房企的錢來源于客戶和融資,目前兩頭受壓,土地市場也被傳導。
     
      實際上,與首輪供地的熱情高漲相比,第二輪集中供地表現得較為冷淡,溢價率下跌、流拍率升高成為普遍現象,不少地塊因報名數量不足直接“未拍先流”。目前,第三輪集中供地開始之際,部分城市已經下調土拍保證金比例和首付款比例,還有的將繳納保證金的時間進行了順延。
     
      “土地市場下滑非常明顯。”一個區域性房企的投拓負責人告訴《財經國家周刊》記者,“不止我們沒有能力參加(拍地),全行業都沒有能力參與二三批次拍地。”
     
      央行罕見表態,澄清“抽貸”誤解
     
      變化始于9月底。近兩個月來,監管部門開始在多個場合發聲,向市場傳遞暖意。
     
      9月24日,央行貨幣政策委員會召開2021年第三季度例會,會上表示要“維護房地產市場的平穩健康發展,維護住房消費者合法權益。”9月29日,人民銀行、銀保監會聯合召開房地產金融工作座談會,要求主要銀行“準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度,保持房地產信貸平穩有序投放,維護房地產市場平穩健康發展”。
     
      10月15日,人民銀行舉行今年第三季度金融統計數據新聞發布會,金融市場司司長鄒瀾首次對地產“抽貸”問題給出回應。
     
      他表示,部分金融機構對于30家試點房企的“三線四檔”融資管理規則存在一些誤解,對要求“紅檔”企業有息負債余額不得新增,誤解為銀行不得新發放開發貸款,導致企業銷售的回款償還貸款之后,原本應該合理支持的新開工項目得不到貸款,一定程度上造成了部分企業的資金鏈緊繃。
     
      事實上,伴隨著央行的此輪表態,房企的信貸環境確實有所改善,部分銀行已經重新啟動開發貸的審批流程,一度停滯的按揭貸款也開始繼續發放。
     
      據不完全統計,自10月15日到11月9日之間,中國房地產業協會、國家發改委外資司和國家外匯局、中國銀行間市場交易商協會,也組織召開了至少三次代表性房企的座談會,在會議上,“保持政策穩定和持續,不要抽貸,不能疊加造成擠兌、斷裂”差不多是與會房企的共同訴求。
     
      “只是與會者的建議,而非最終的結論。”一位參會的房企代表說,“但是現在的市場太需要利好,太需要信心了。”
     
      不難發現,地方政府的調控政策也在邊際放松。10月28日,徐州市發布《關于調整市區商品住房預售項目建設規模的補充通知》,放松了新房預售條件;11月5日,武漢市印發《武漢市加快推進總部經濟高質量發展的政策措施》,對部分人群放松了限購;同樣地,哈爾濱、長春、義烏都有類似文件發布。
     
      和以前的“一日游”不同,這些文件至今都沒有被收回。
     
      相比之下,沈陽的版本刺激力度最大,也最受市場關注。近期有消息稱,沈陽將出臺包括解除限購、解除限售、放寬契稅政策、認貸不認房、提高按揭貸款放款效率、放寬備案價格等六條措施,大幅松綁樓市調控。
     
      不過一名沈陽樓市從業人員在接受采訪時表示,“公司有領導參與了政府部門近期的座談,也聽說了類似的政策,但并未看到具體文件。”
     
      債市融資現暖意,市場信心大振
     
      “雖然房地產調控不會明顯放松,但是市場應該注意到,當前針對房地產企業流動性的壓力已在邊際緩和。”江海證券首席經濟學家屈慶說。
     
      在接踵而來的利好刺激下,11月以來,房地產股債兩市顯露出恢復的跡象。9日開始,滬深地產股開始了持續的上漲。11月11日,保利發展宣布,將在銀行間債券市場發行一筆20億元中期票據。同日,金地集團也公告稱,完成15億元中期票據發行,年息僅為4.17%。
     
      “保利發行的銀行間債券,并不向社會公開發行,是幾家銀行一起購買的,不屬于抵押貸款,相對美元債來說,融資成本低很多。”一位接近交易的人士告訴《財經國家周刊》記者,因為“爆雷”現象,目前房企在民間和海外借不到新錢,銀行貸款又放不出來,只能將額度轉成債券。
     
      一般而言,銀行間債券市場只能允許金融機構參與,非金融機構不可以在其中進行融資。業內普遍認為,現在房地產公司在銀行市場發債,那代表是國家會做一定程度的兜底,或者做一些政策性的保障,目的在于舒緩開發商當下的流動性危機。
     
      “這是在資本市場或者直接融資層面,給開了一個口子。”民生銀行首席研究員溫彬說。
     
      “保利發債成功說明,在銀行信貸放松的基礎上,出現了第二波放松,即債務融資政策開始放松。這是一個重要信號。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《財經國家周刊》記者,而且募資規模比較大,說明發債方面給予的支持力度大。
     
      嚴躍進表示,今年5月以來,此類發債工作其實明顯在放緩,但是“現在一些悲觀的情緒明顯是退去了。”他預計,今年11至12月,發債的房企數量會明顯上升,這對于市場情緒的修復,企業的經營和回款都有積極作用。
     
      匯生國際資本有限公司行政總裁黃立沖對《財經國家周刊》記者表示,發行銀行間債券對于市場利好較大,但是以規模來看,能受惠的還是國企地產公司為主。
     
      與債市差不多同步,已有部分大型銀行開始對頭部房企新增授信。從央行推行房地產貸款集中度管理制度以來,各地紛紛出現房貸額度緊張、放款周期拉長、貸款利率上調等情況,二手房市場更是成為重災區。
     
      但進入9月末以來,無論是監管層密集發聲,還是在具體執行層面,均已出現變化。貝殼研究院的數據顯示,10月監測的90城主流首套房貸利率為5.73%,二套利率為5.99%,均較上月下調了1個基點。
     
      值得一提的是,這是2021年內首次環比下降。
     
      糾偏不等于轉向,“房住不炒”仍是總基調
     
      業內有觀點認為,2021年10月下旬,政策面已經見底。未來數月將是地產行業重塑信心的時期,而對于開發商來說,保持現金流的穩定至關重要,只要增量融資的渠道能夠打開,企業的流動性就會得到改善。
     
      11月12日,央行、銀保監會分別召開黨委會議,兩大會議內容均提及房地產。央行表示,要維護房地產市場平穩健康發展。銀保監會則強調,要穩地價、穩房價、穩預期,遏制房地產金融化泡沫化傾向,健全房地產調控長效機制,促進房地產業穩定健康發展。
     
      多位業內專家告訴《財經國家周刊》記者,從會議精神來看,房住不炒的總基調沒有改變。因此,不應對市場“回暖”的信號意義做出過度解讀,畢竟政策觸底后的小幅調整,并不意味著大范圍的松綁行為出現,也不能簡單理解成為政府“救市”。
     
      億翰智庫的調研顯示,從市場反應來看,銀行的確在加快按揭貸款的放貸速度,然而貸后管理依然非常嚴格,沒有絲毫放松的跡象。另外,銀行、地方政府對于預售資金的監管也沒有松動,“放松房地產貸款集中度管理”的說法并不屬實。
     
      “即便有所調整,監管層也更傾向于采用窗口指導的方式,既不用出臺新的政策,市場又可以感知執行層面的細微變化。”一位房企副總裁對《財經國家周刊》記者表示,這種調整幅度不會很大,而且僅限于當前口徑之內。
     
      嚴躍進認為,此時談政策“松綁”為時過早,應密切關注近兩個月的市場變化,在信貸政策已有所改善的情況下,如果房屋、土地市場有所起色,政策就不需要做大幅調整。
     
      對于房地產相關信貸的變化,市場應該理性看待,信貸的適度增加并不是支持房地產市場狂歡,也不是政策的完全轉向,而是在政策、金融等方面,根據實際情況進行的微調,根本目的是要保證房地產市場和整體經濟的平穩健康發展。
     
      應該看到,房地產是實體經濟的重要組成部分,信貸對其有合理支持是正常的,但不會支持房地產市場的非理性發展,金融機構在符合調控要求的情況下,在房地產信貸方面可以有自己的節奏和把握。
     
      中國房地產業協會會長馮俊認為,雖然房地產行業面臨的問題很多,但并不代表就此進入負增長通道。一方面,農村人口向城鎮轉移帶來的需求是剛性且長期的,另一方面,我國在人均住房面積方面離發達國家差距很大,房地產業還有很長的路要走。
     
      “未來房地產政策的首要目標,就是在遏制投資需求的同時,保護和鼓勵住房的真實需求,促進住房消費健康發展。”馮俊說。
    責任編輯:張一男)
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