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    租房“新禁令”來了?明年起,4類房將無法出租,房東租客需留意

    2021-12-10 11:05:16   經濟前瞻
      不得不承認的是,買房還是租房,已經成為困擾當代年輕人的難題。
     
      根據21世紀經濟報道發布的《住房租金TOP10城市》調查報告來看,租金價格前三的城市分別是北京、上海、深圳,分別達到了112.5元/㎡、99.34元/㎡、94.49元/㎡。也就是說,一線城市的房屋租售比已經達到了1:680,遠低于國際標準通常1:200到1:300的標準水平,比值越低,說明房屋的投資價值越小。換言之,房價已經達到年租金的57倍左右,而一套房的產權為70年,由此可見買房與租房的區別已經不大。
     

      對于當代年輕人來說,如果在沒有父母的幫助下買房,則意味著需要省吃儉用存10年左右,才能夠攢夠首付,并且買了房后還需要背負30年的住房貸款壓力。如果選擇租房,每個月繳納租金的同時,剩余的錢還能夠用于其他方面,但問題在于未來結婚可能難以找到合適的目標。正因如此,當前年輕人群體中,出現了越來越多的“不婚族”、“丁克族”以及“月光族”。
     
      根據《2021中國城市租住生活藍皮書》的數據顯示,2020年我國住房租賃人口數量達到2.25億,預計在2030年中國租房人口將達到2.6億,住房租賃市場規模近10萬億元。對于一線城市以及新一線城市來說,已有75%的租客租房時間超3年,其中12%的租客已超10年。面向未來的租房意愿,51%的租客表示可接受租房5年以上,18%的租客愿意租房10年以上,58%的城市租客表示通過租房結婚來完成“小家”。由此可見租房已經成為當代年輕人主要生活方式之一。
     
      不難發現,隨著房屋租賃市場規模的不斷擴大,國家對于租房市場發展也越來越重視,一方面通過退出一系列保障性住房來幫助年輕人解決住房困難問題,比如安居房、廉租房、公租房等。另一方面則是通過發布新規的方式來保障房屋租賃市場良好發展,比如住建部8月10日發布的《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知(征求意見稿)》其中明確要求:住房租金年度漲幅不超過5%。
     
      在許多房東的認知里,房子是自己的,自己想怎么租就怎么租,由此導致了許多不必要的矛盾,造成許多租客利益受到損失,房東自己也沒討到好處。因此除了居住問題外,新規發布對于租房同樣有明確的標準,去年9月住房和城鄉建設部聯合兩個部門公布了《住房租賃條例(征求意見稿)》,其中明確提出了4類不能出租的房屋。雖然是意見征求,但目前已經有城市響應了,今年8月北京市發布了《住房租賃管理條例(意見征求稿)》,其中提到了4類不能用于出租的房子:
     

     
      違法建設
     
      違法建設主要有兩類,其一是不符合“工程建設強制性標準”的住房。“工程建設強制性標準”指的是直接涉及工程質量、安全、衛生及環境保護等方面的工程建設標準強制性條文。其中對于建筑設備、設計、防火、節能、抗震等10個方面提出的強制性要求,如果住房不符合其中任意一條要求的話,那么就不能用于出租,事實上如今開發商新建的房源基本上都能符合要求,而早期建造的老房子可能部分達不到相應的要求指標。
     
      其二是以小產權房為代表的“違建房”,由于過去監管力度有限,許多家庭會自己將房子擅自違規擴建,比如增加樓層數、擴大面積等。但這些違建的房子都是未辦理相關證件,未繳納土地出讓金等費用,其產權證也不是由國家房管部門頒發的房子,存在很大的安全隱患。因此在租房“新禁令”這兩類違法建設是不允許出租的,因此對于租客來說需要留意,不要圖便宜入住。
     
      被鑒定為“危房”的房屋
     
      一般來說,許多房齡超過30年的多孔建材板房都屬于“危房”的范疇,并且這類多孔和建材實際上已經被淘汰的建筑材料,相關的安全、結構以及防火抗震能力都無法滿足現在的需求。我們知道當前老舊小區改造進行得如火如荼,但根據舊改的相關規定,被鑒定為“危房”的房屋是不能進行舊改的,原因是其內部結構可能已經存在問題,通過“舊改”的方式也不能解決這些問題,已經不具備舊改價值。因此被鑒定為“危房”的房屋是允許出租的,也不建議房東自住。
     
      室內裝修空氣質量不符合有關標準規范的房屋
     
      我們知道,一般房屋裝修后要擱置3-6個月才能出租。但對于許多“以租養貸”的炒房客來說,為了加快資金回籠,入手毛坯房后,往往簡單裝修一番就立刻掛牌出租,而裝修中會出現許多有害氣體,比如甲醛、苯、TVOC等有害物質。以甲醛為例,這種氣體屬于無色無味性質,但與許多疾病掛鉤,比如發育畸形、免疫力下降、不孕不育、呼吸道綜合癥、癌癥等。
     
      因此對于房東來說,這樣的房屋是嚴禁出租的,會嚴重危害租客健康安全。對于租客來說也應該防范這種情況出現,建議在入住的時候帶上專業的檢測人員或者設備,許多有害物質屬于無色無味,因此不能僅僅通過有沒有刺激性氣味來作為入住的標準,這樣自己未來住著也比較安心,生命財產安全也得到了很好的保障。室內裝修空氣質量不符合有關標準規范的房屋不能出租,房東租客都需留意。
     

      住宅的起居室、廚房、衛生間、陽臺、儲藏室等不得單獨出租用于居住
     
      這里主要針對的是“群租房”問題,許多房東為了賺取更多的利益,往往會將家中起居室、廚房、衛生間、陽臺、儲藏室等空間隔離出來,用于單間出租。但群租房是存在很大的安全問題,比如用電安全,比如使用電的租客太多導致線路短路進而引發火災。事實上早在2013年北京就開始治理群租房問題了,要求出租房屋人均居住面積不得低于5平方米,每個房間居住的人數不得超過2人 ,如今新規再次提及,并且加大了懲罰力度,違規的房東會面臨相應的處罰。
     
      對于北京市發布的新規,許多業內人士表示,明年起“新禁令”下,上述4類住房將無法出租,有三個理由:第一,北京市作為首都,往往起到了表率作用。第二,新規保障了租客的安全,提升了居住質量,屬于民生福利政策,因此其他城市大概率也會效仿跟進。第三,按照以往的經驗來看,一般從意見征求到正式落地需要3-6個月的時間,北京新規于8月發布,因此會在2022正式生效。
    責任編輯:張一男)
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