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    樓市10月銷售端未明顯改善 銷售:短暫反彈后的下降

    2022-11-17 09:24:39   北京商報

      在9月短暫反彈后,10月樓市四大核心指標跌幅繼續加大,直接導致國房景氣指數降至94.7。

      銷售:短暫反彈后的下降

      按照國家統計局的口徑,1-10月,商品房銷售面積111179萬平方米,同比下降22.3%,這一數據在前9月為同比下降22.2%,前8月下降23%,換句話說,9月的銷售出現短暫反彈后,10月降幅再度擴大。其中最受關注的住宅銷售面積下降25.5%,從細分表中得知這一數字是94129萬平方米。

      盡管銷售面積負增長進一步擴大,但銷售金額卻出現“玻璃渣里的好轉”:商品房銷售額108832億元,下降26.1%,累計同比降幅收窄0.2個百分點。

      “雖然8、9月成交銷售數據呈現連續2月上升局面,但在市場信心不足、居民購房觀望情緒濃厚的背景下,10月份國慶假期居民購房計劃延緩疊加10月份居多城市疫情再度暴發,拖累市場修復速度。”諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙指出,隨著近期金融16條、“第二支箭”對房地產行業的支持,地產股持續上升,對提振行業信心起到明顯效果,預計11月下半旬至年底房地產市場恢復速度加快,走出10月成交平淡局面。

      易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進提醒稱,當前房屋銷售數據總體上處于下跌兩成的水平,改善動力不強,同時要警惕繼續惡化的可能。“從近期市場的反饋看,也要關注一線城市和豪宅市場兩個領域市場的新壓力。”他提示。

      開發:連續7個月同比負增長

      銷售的持續低迷,讓房企的開發不斷縮量:1-10月份,全國房地產開發投資113945億元,同比下降8.8%,降幅擴大0.8個百分點;至此,開發投資累計同比連續19個月收窄,且連續7個月同比呈現負增長態勢。從單月數據上看,10月單月房地產開發投資額為10386億元,環比下降18.5%。10月開發投資數據低于預期,投資額較9月有所下滑。

      貝殼研究院市場分析師劉麗杰認為,本輪市場下行幅度較深,主要是宏觀經濟下行、疫情反復、國際形勢多變等多方面因素影響下,市場預期修復難度較大。“今年以來前期多輪分散式支持政策呈現效果鈍化、持續時間短等特征,至今銷售和投資市場仍未明顯改善。”他也認為,這是近期央行、銀保監、住建部等多部門相繼出臺16項金融支持政策、預售資金保函置換等政策的原因,這次各項新政惠及面、支持力度以及政策細則的指導意義均明顯加大。

      資金鏈:各渠道資金悉數下降

      縮量的背后,是房企資金鏈的緊張依舊。

      1-10月份,房地產開發企業到位資金125480億元,同比下降24.7%,降幅擴大0.2個百分點。從各渠道資金看,國內貸款、利用外資、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款均呈現累計同比下降趨勢。

      對此,包括王小嬙在內的業內分析師一致判斷:在銷售端并未明顯改善下,行業資金仍存壓力。“近期交易商協會2500億元支持民營企業債券融資以及三部門支持保函置換預售資金,緩解房企資金流壓力。預計后期行業資金壓力能得到明顯改善。”

      劉麗杰也指出,央行、銀保監出臺的16項金融支持政策中,供給端通過債務展期、增信發債支持房企融資,特別是聚焦主業、資質良好的民營房企將得到有效支持;“保交樓”專項借款和配套融資支持將有助于加快保交樓進展;鼓勵資管機構參與處置風險項目、繼續鼓勵并推進項目收并購,將有望加快房企風險出清。

      需求端,新政后個人住房信貸政策有了進一步寬松的空間,特別是二套改善性住房需求的首付和利率有望得到更大支持。銀保監會、住建部、央行聯合發布新政指導商業銀行向優質房企出具保函置換預售監管資金,該政策通過盤活預售資金改善房企現金流,可用于新房建設和債務償還。整體來看,供需兩端的金融支持政策落地有助于為市場注入流動性,改善市場預期,有望加快市場筑底。

    責任編輯:吳國明)
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