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    93套老公房“一夜賣光”卻堵在網簽

    2021-12-13 14:14:43   金臺資訊
      狂歡過后,一地雞毛。
     
      12月9日,數名購房者來到世茂集團總部溝通交涉,這樣的場面近期已多次出現。
     
      1,房產被抵押
     
      肖然(化名)是上述業主中的一員。
     
      10月中旬他在中介的狂轟亂炸中留意到浦城小區的這批房源,因為房源離兒子就讀的小學較近,加之宣傳的稅費少,且不收中介費,10月16日加入看房大軍后,肖然定下了一套7號樓72.7平方米的房源,總價近654萬元,折合每平方米8.99萬元。
     
      肖然分三次將總計653.56萬元的房款打給了上海世茂房地產有限公司(下稱“世茂”)和上海慶曌企業發展有限責任公司(下稱“慶曌”)。
     
      前者是這批房源的產權方,后者是世茂間接委托的中介公司。
     
      2014年多重因素之下,世茂對浦城小區最后一排房屋進行限時收購,彼時收購價為6萬元/平方米,最終7棟樓168戶中110戶選擇同意,每套打包價400萬元左右。
     
      今年9月下旬,世茂蘇滬公司決定將浦城小區剩余的96套房源打包給第三方委托銷售,上海寶灃公司以招標形式競得,雙方簽訂了團購協議。
     
      收購的110套團購時為何僅剩96套?
     
      《國際金融報》記者了解到,委托銷售前,世茂曾面向內部員工做了場推介,最終內部員工提前認購了其中的14套房源。
     
      隨后,寶灃將項目的分銷交給了鏈家旗下的房江湖,與此同時,寶灃還授權委托慶曌作為交易的中介方。
     
      因此,交易過程中,購房者需要先與慶曌方面簽訂《咨詢服務合同》,再與世茂方簽訂《上海市房地產買賣合同》。
     
      10月16日,肖然與慶曌簽署了《咨詢服務合同》,隨后其支付了50萬元定金鎖定意向房源,上述定金作為咨詢服務費支付給了慶曌。
     
      兩周后,肖然等到草簽,草簽合同當天,他被告知需在知情同意書上簽字,那是肖然第一次知道浦城小區房源被抵押的消息。
     
      一份打印于10月18日的不動產登記薄顯示,此次出售的浦城小區房源已被抵押給了陸家嘴國際信托有限公司(下稱“陸家嘴信托”),期限從2020年1月21日到2022年1月20日,債券數額9.5億元。
     
      知情同意書上除了有房源抵押狀況信息外,還寫明“已知曉上述房屋存在抵押信息,并且前述情況的存在會致使房屋無法正常辦理貸款、過戶等其他一切房屋交易手續”。
     
      簽下這份知情同意書,意味著一旦后續交易出現不確定性,自己將陷入較為被動的處境,肖然有些抗拒,但是定金已交,他等著對方開具收據,且合同約定全款付清3個月內辦理撤押過戶,肖然硬著頭皮簽了這份同意書。
     
      同日,其將548萬元的房款和剩余的56萬元咨詢服務費分別轉賬給了世茂和慶曌,自此全款付清的肖然等待著后續流程的推進。
     
      世茂方面對《國際金融報》記者承認上述房源曾抵押給陸家嘴信托進行融資,其表示房屋出售之前屬于公司固定資產,這也是盤活公司固定資產的正常融資行為,不影響房屋正常銷售及網簽。
     
      世茂方面稱,抵押狀態并不影響交易推進,后續辦理過戶時,可解除抵押后正常辦理。
     
      上海中原地產首席分析師盧文曦表示,“正常解押的時間比較固定,還款后,2周左右可以注銷。”
     
      《國際金融報》記者了解到上述抵押確實可以分批解押,此前世茂內部員工認購的房源中已有部分通過網簽,且進行了解押,但尚未過戶。
     
      2,暫停網簽
     
      對于銷售環節是否提前告知購房者房源存在抵押的情況,寶灃方面承認,合作前世茂方面已告知相關情況,其也將這一情況告知了分銷方,然而多名購房者卻向記者指出,他們和肖然一樣,直到草簽時才知曉房源被抵押。
     
      由于草簽合同上沒有加蓋公章,僅有購房者的單方簽名,不具備法律效應,因此全款付清后數日肖然依然在等待正式合同的簽訂。
     
      既定節點一再延期,與此同時傳出了項目已被暫停網簽的消息。
     
      《國際金融報》記者多方核實確認了浦城小區已于10月底暫停網簽,當前交易中心的系統已經無法查詢到上述房源信息。
     
      既然抵押并不影響網簽,什么原因導致了交易的停擺?
     
      世茂公司相關人士對記者表示,“可能是此前事件熱度過高,導致有關部門要求我們自查,并暫停了網簽。”目前只有39套房產完成網簽,其他房產已被暫停網簽,企業正在內部核查并與有關部門以及購房者溝通。
     
      至于自查的內容,世茂方便表示尚未明確。
     
      暫停網簽的原因,市場也有不同聲音。有傳言稱,2014年收購時由于部分業主不同意,世茂并未收下所有房源,此次出售行為遭到了部分老業主的抵制,引發了不小的反對聲,網簽暫?;蛞才c此有關。
     
      《國際金融報》記者此前實地前往浦城小區了解情況時,有業主回應了當年的收購事件,其稱,早年間世茂集團拿下該地塊時,浦城小區和周邊幾個小區也包含在內,因世茂濱江花園的超高層設計提升了整個地塊的容積率,故而地塊中的其他片區只能建造低密度住宅,后拆遷工作遲遲未能有效推進,他們未同意收購的原因是拆遷和收購補償標準存在差異。
     
      上述業主坦言,不少業主仍然在等待拆遷,故對此次出售較為抵觸。
     
      3,為買房借高利貸
     
      由于當前上海二手房市場實行“三價就低”政策,以浦城小區為例,有中介對記者表示,房源實際銷售單價為9萬元,但核驗價在6萬左右,因此為了交易順利,銷售時也對購房者的首付比例提高了要求,首套6.5成,二套全款。
     
      因此當前購房者面臨的現狀是,七成甚至全部房款已經付清,暫停網簽則意味著后續房產證無法辦理。
     
      突然的變故增添了交易的不確定性,也打亂了不少購房者既定的資金安排,有業主對記者表示,這套房近乎套住了家庭全部資金。
     
      10月15日,浦城小區96套房源開賣,中介帶領購房者將小區圍了個水泄不通,那是這個老舊的小區多年來從未有過的場景。一名當天全程參與了這一場景的中介對記者透露,當天看房人數達到了3萬。
     
      這其中有資金充裕的投資客,也有傾盡全力想在上海安家的剛需人群。
     
      任杰(化名)是這場“狂歡”的參與者之一,在中介向他介紹浦城小區前,他置業的念頭從未在陸家嘴板塊停留過,即便他在這附近工作,但板塊的均價遠超他的能力范圍。
     
      10月中旬,任杰從中介口中得知浦城小區二手房將當做新房出售的消息,地理位置、稅費優勢等戳中了他的內心,他認為對于自己而言,這是一次在陸家嘴安家的機會。
     
      有些心動的任杰在15日被房屋中介帶到了浦城小區,現場火熱、緊張、躁動的購房氛圍刺激著他的神經。最后,任杰接手了一套因原購買人資金條件不符合而退出交易的“秒殺”房源,甚至沒有機會看房,“相當于是在什么都不知道的情況下直接買了”。
     
      就這樣,任杰以全款的方式“盲買”了一套面積約67平方米的房子,并當場支付了5萬元的定金。
     
      此后一個月內,任杰在銷售的要求下,陸續通過五次打款付清了幾乎九成的房款,這是他能夠籌措出的所有資金,最后的一成房款則需要辦理網簽后申請公積金貸款。
     
      慶曌的銷售人員在10月下旬向任杰表態,公積金貸款一個月左右便可以下來,他最遲12月底可以拿到房子。
     
      按照這個時間進度,任杰對此后的資金分配做了詳細規劃,他并不著急入住,想著自己繼續住3000元的單間,這套兩室租出去,每月租金用于償還親戚的借款和民間借貸。
     
      任杰告訴《國際金融報》記者,為了在上海安家,他賣掉了自己位于南京的房產,加上親友的支持和部分民間借貸才湊齊了這九成的房款。
     
      交易的停滯讓他的計劃落了空,遲遲辦不下來的網簽也導致他的公積金貸款無法申請。
     
      目前每月除了要繼續支付現有的房租,任杰還需要應對龐大的外債。最令他憂心的是民間借款,因為利息較高,他想盡快還清這部分資金,任杰說自己“每個月還款額高達3萬元,每天一睜眼滿腦子都是這件事”。
     
      他開始失眠、吃不下飯。
     
      和任杰有著相似經歷的還有何廣志(化名),為了盡快籌措資金,他以低于市場30萬元的價格賣掉了自己老家——某東部省會城市的一套房子,加上公積金貸款認購了一套浦城小區的房子。
     
      如今,房子無法網簽、公積金貸款辦不下來,沒有正式合同及任何收據,一切都讓何廣志無奈。“在上海租房住了十年終于能買房了,誰知道還碰上這種情況”。
     
      4,進退兩難
     
      購房狂歡落幕后,像任杰、何廣志一樣因購房陷入困境的人不在少數。盡管如此,他們仍然希望這筆交易能夠繼續推進。
     
      至今,這些購房者仍然想不明白為何房子會被暫停網簽,也不知道究竟何時才能正式交易。“我們還是想拿房子,但是首先要確定這個房子還能不能賣、什么時候可以交易,企業方面能不能明確個負責人進行溝通。”多名購房者如此向《國際金融報》記者提出他們當前的訴求。
     
      除了這部分希望交易走下去的購房者外,也有購房者在等待中耗盡了耐心,申請了退房。
     
      根據慶曌提供的申請文件,這部分購房者需要承認是因個人原因無法繼續購買房屋。同時,其所簽訂合同和相關收據均需全部收回,“必須先收走這些合同文件和收據才能簽訂退房申請文件,走流程進行退款”。
     
      記者就退房一事與世茂方面求證,其表示,“已和業主進行多輪溝通,針對業主無法接受暫停網簽的事宜,現階段在合同約定過戶時間前我們接受業主的退房申請。”
     
      然而申請退房的業主依然對相關流程提出了異議。他們表示,世茂方代表在溝通中表示,申請流程走完后,打給世茂的房款將會在30個工作日內原路返回。
     
      至于另一部分打給慶曌的咨詢服務費,慶曌稱購房者收到世茂的退款后,需向其提供退款證明,隨后公司將在3個工作日內退還收取的款項。
     
      這也意味著兩邊退款最快將在明年1月中下旬才能完成,不少購房者認為周期過長,且他們提出,如果確定退房,責任方也并不在購房者,“世茂應該支付相應違約金”。
     
      對此,世茂表態同意辦理退房手續并給與同期LPR利息作為補償,即一年期3.85%。
     
      現在的局面,讓任杰感到無力,他從未想過一件安家落戶的喜事最終會走向如此進退兩難的境地。
     
      他希望這筆交易能夠繼續推進,但不知道周期還要多久,每月高昂的還款壓力讓他隨時面臨“斷供”危機,但如果簽訂了退房申請,在這30個工作日的等待中,房子的網簽、過戶恢復正常,他不確定自己又該何去何從?
    責任編輯:張一男)
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