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    高層官員接連發聲,樓市要防止政策合成謬誤傷害經濟

    2021-12-14 14:02:17   中國房地產報
      高層對房地產表態出現明顯變化。就在中央經濟工作會議結束第二天,12月11日召開的“2021-2022中國經濟年會”上,國家發展改革委副主任兼國家統計局局長寧吉喆解讀中央經濟工作會議時表示,房地產是支柱產業,住房更是居民的消費。
     
      “房地產業規模大、鏈條長、牽涉面廣,在國民經濟中,在全社會固定資產投資、地方財政收入、金融機構貸款總額中都占有相當高的份額,對于經濟金融穩定和風險防范具有重要的系統性影響。”同在這次年會上,中央財經委員會辦公室副主任韓文秀的這番話被業內認為是對房地產支柱地位的注解。
     
      兩位正部級官員同時表態相當罕見。上一次類似提法還是在2017年1月,寧吉喆提出,“建筑業以及房地產中的實體經濟部分,還是我們國家的重要支柱產業,是滿足群眾住房需求的主要載體。”
     
      剛剛結束的中央經濟工作會議指出,“我國經濟發展面臨需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力”。要擴大內需,“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”至關重要。在多位業內人士看來,要“穩字當頭”,暢通國民經濟循環,房地產就必須實現良性循環,這與“房住不炒”主基調并不矛盾。
     
      樓市下滑正拖累經濟
     
      2000年以后,我國房地產業進入快速繁榮時期,并成為拉動國民經濟發展的重要支柱產業之一。
     
      國家統計局數據顯示,2020年房地產業增加值為7.45萬億元,較2019年增加7%。2020年房地產業對國民經濟的貢獻率為7.34%,相比于2011年增長了1.65個百分點。從更廣義角度來看,2020年房地產業與建筑業合計增加值約14.8萬億元,占國民經濟總量比重為14.5%,成為僅次于工業、制造業的第三大產業。
     
      房地產投資與消費都對經濟增長起到引領作用。2020年固定資產投資增長2.9%,其中房地產開發投資增長7%。2020年,我國人均居住消費支出5215元,增長3.2%,占人均消費支出的比重為24.6%。
     
      土地出讓金更是成為地方財政收的一個重要來源。2020年全國賣地收入超過8萬億元,同比增長15.9%,占全國財政收入的46%,占地方財政收入的84.03%。14個大城市賣地金額超千億元。
     
      瑞銀亞洲經濟研究主管、首席中國經濟學家汪濤估算,房地產行業通過直接和間接渠道合計拉動中國GDP增長25%左右(包括多輪傳導效應),即如果房地產活動整體下跌10%,那么對GDP增速的直接和間接拖累合計可達2.5個百分點左右。
     
      中泰證券首席經濟學家李迅雷判斷,房地產作為居民家庭最大類資產,約占居民部門總資產的60%左右;與房地產直接相關貸款約占銀行貸款余額30%左右。房地產同時作為資產,要占到銀行總資產的30%左右。此外,地方政府的土地出讓金收益加上與房地產相關稅費,則要超過地方財政總收入的30%。因此,房地產對中國經濟增長的直接及間接貢獻也在30%左右。
     
      反觀2021年,房地產投資增速持續收窄,房地產需求疲軟,全國商品房銷售面積同比增速年內持續下降,再加上土地市場大幅降溫,流拍頻現,房地產對經濟增長的拉動效果在減弱,甚至開始造成拖累。
     
      根據國家統計局數據測算,10月單月,房地產開發投資同比下降5.4%,此前三個月增速分別為1.37%、0.26%、-3.47%,這幾乎是一條直線下滑的曲線。新開工面積同比下降33%;房地產銷售額環比下降21.32%,同比下降22.65%;房地產銷售面積環比下降21.25%,同比下降21.65%,均接近歷史最低水平。6月份,70個大中城市中,還只有12個城市新房價格環比下跌,11月份則有52個城市新房價格下跌。
     
      廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,近期通過長效機制對房地產去泡沫的壓力測試下,開發商、供應鏈、銀行、居民、地方政府等對房地產的信心、信賴度都在下降。信心下降,就意味著需求收縮,供給端自然受到沖擊。市場信心繼續走弱,反過來進一步惡化開發商資金。由此,造成了房地產全鏈條下行。
     
      這種下行趨勢如果持續下去,對明年經濟增長的負面影響不容忽視。中國社會科學院近期發布的《經濟藍皮書:2022年中國經濟形勢分析與預測》預計,2021年中國經濟增長8%,2022年預計增長5.3%左右。
     
      “房地產相關產業鏈條較長,在國民經濟中具有系統重要性,特別是對于依賴較高的地區,房地產市場一旦過度放緩可能觸發更為復雜的風險傳導鏈條。”中國社會科學院院長謝伏瞻在發布會上表示。
     
      發揮支柱產業作用
     
      在2022年這個特殊年份,“穩增長”的意義更加強烈。在中央經濟工作會議上,“穩”成為出現頻率最高的字眼。會議指出,明年經濟工作要穩字當頭、穩中求進,各地區各部門要擔負起穩定宏觀經濟的責任,各方面要積極推出有利于經濟穩定的政策,政策發力適當靠前。
     
      需求收縮的一個重要表現就是,房地產市場進入長周期下行階段,且短期內仍在降溫,開發投資明年甚至可能出現負增長。
     
      韓文秀表示,經濟社會發展是一個相互關聯的復雜系統,要防止出現合成謬誤,不把分兵把關變成只顧自己不及其余,避免局部合理政策疊加后造成負面效應。要防止分解謬誤,避免把整體任務簡單一分了之,更不能層層加碼,導致基層難以承受。制定和實施政策都要堅持系統觀念和實踐標準,遵循經濟規律,以實踐效果來檢驗政策的成敗優劣。
     
      在業內看來,這顯然包含了對減碳和房地產調控經驗教訓的總結,政策糾偏成為接下來政策層面要做的事。
     
      值得注意的是,這次中央經濟工作會議將房地產放在了明年7項經濟穩定政策的“第三項”——結構政策要著力暢通國民經濟循環。其中提到兩個循環,一是國內大循環,重在突破供給約束堵點,打通生產、分配、流通、消費各環節;二是房地產業良性循環,即在“房住不炒”前提下,加快發展長租房市場,推進保障性住房建設,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。
     
      會議還強調完善公共服務政策制度體系,在教育、醫療、養老、住房等人民群眾最關心的領域精準提供基本公共服務。
     
      這種變化背后蘊含著政策著力點的微調,即2022年政策基調有望由調結構轉向穩增長,加大保障性住房建設將成為重要抓手之一。同時,對租賃住房的支持、對剛性需求的支持,將不是短期政策,而是中遠期政策方向。
     
      要推動房地產業“軟著陸”和良性循環,謝伏瞻建議,一是按照市場化、法制化原則處置化解個別房企的風險事件,壓實企業主體責任。二是審慎管理房地產市場,做好穩房價和穩預期工作。三是疏堵結合,合理增加人口凈流入城市保障性住房建設,調整信貸供給,通過長效機制促進房地產市場平穩健康發展。
     
      “通過發展和利用保障房、長租房、商品房,完善金融、土地、稅收等政策措施,有利于滿足居民更高質量、更多樣化的合理居住需求。”中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示。
     
      實現房地產良性循環,才能更好發揮支柱產業作用,這正成為樓市調控的下一發力點。
    責任編輯:張一男)
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